Affitto: se il contratto non è registrato, l'inquilino può chiedere indietro i canoni versati

Dott.ssa Federica Morabito - Con la pronuncia n. 25503/2016, la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione ha enucleato il seguente principio di diritto" Il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della l. 30.12.2004 n. 311.

La prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo costituisce un indebito oggettivo, regolato dall'art. 2033 c.c., e non dall'art. 1458 c.c.; l'eventuale irripetibilità di quella prestazione potrà attribuire al solvens, ricorrendone i presupposti, il diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c., od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c.."

Nel caso di specie, l'attore richiedeva la risoluzione del contratto di locazione ed il risarcimento del danno.

L'immobile occupato non era mai stato oggetto di un contratto ritualmente registrato, difatti, parte convenuta si costituiva eccependo di non aver mai stipulato alcun contratto di locazione, solo di averne concordato la futura stipula.

La Corte di Appello, in seguito all'accoglimento della domanda da parte del giudice di prime cure, rigettava il gravame ritenendo che" a) il contratto di locazione era stato concluso,ma era inefficace perché non registrato; b) l'inefficacia del contratto non esimeva l'occupante dell'obbligo di pagamento del canone pattuito, come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile".

Il contratto oggetto di controversia tra le parti è stato definito,a contrario, dalla Suprema Corte, nella pronuncia in commento non inefficace ma nullo.

Secondo i giudici della Corte di Cassazione, tale ricostruzione è pacifica e fornita dall'art.1, comma 346, l. 311/04, che non consente alcun dubbio sul precetto che esprime.

Tale disposizione difatti prevede che "i contratti di locazione (….) sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati".

La lettera della legge è di agevole interpretazione e, sembra, voler significare che un contratto non registrato sia giuridicamente nullo.

La Corte di Cassazione, a sostegno della propria tesi della nullità, oltre all'argomento letterale, richiama l'autorevole lettura che della norma oggetto di analisi ha dato la Corte Costituzionale, con la pronuncia n.420/2007, nella quale si espone che quest'ultima abbia elevato "la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art.1418 c.c."

Qualificando tale contratto come nullo e non più inefficace, come precedentemente definito dalla Corte di Appello, le norme applicabili sono quelle sull'indebito oggettivo, sulla responsabilità extracontrattuale, ovvero, quelle sull'ingiustificato arricchimento, come misura residuale.

Il principio di diritto enunciato nella pronuncia in commento, detto molto semplicemente, comporta che, in ipotesi di mancata registrazione del contratto, l'inquilino avrà il diritto di chiedere la restituzione di tutti i canoni di locazione, nonchè, l'impossibilità per il locatore di adire le vie giudiziarie per ottenere il pagamento di eventuali morosità.

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Dott.ssa Federica Morabito

Studio Legale Aschi, Roma

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