Negoziazione assistita senza notaio? Contrordine: per gli immobili non basta l'avvocato

di Lucia Izzo - Nel procedimento di negoziazione assistita in cui si realizzi un trasferimento di diritti reali immobiliari, è comunque necessaria la firma del notaio, non essendo sufficiente per la trascrizione nei Registri immobiliari la sola autentica dell'avvocato.

Si è così pronunciata la Corte d'Appello di Trieste nell'ordinanza n. 207/2017 che ha di fatto riformato quanto prospettato dal Tribunale di Pordenone (per approfondimenti: Negoziazione assistita: casa trasferita con gli avvocati, il notaio non serve) sulla negoziazione assistita intervenuta tra due coniugi in sede di separazione con cui veniva tra l'altro ceduta una quota immobiliare.

La Conservatoria, tuttavia, si era rifiutata di procedere alla trascrizione della negoziazione in quanto mancante dell'autenticazione prevista dalla legge. In primo grado, tuttavia, il Tribunale accoglieva il reclamo contro tale rifiuto, ritenendo sufficiente la sottoscrizione certificata degli avvocati.

L'eccezionale pronuncia si fondava sull'interpretazione degli artt. 5 e 6 del D.L. 132/2014, ritenendo gli accordi di negoziazione assistita equiparabili a quelli che definiscono i giudizi di separazione, per i quali non è richiesta alcuna autenticazione ulteriore delle sottoscrizioni ai fini della loro trascrivibilità. Una conclusione che era stata poi condivisa anche dal Tribunale di Roma (per approfondimenti: Negoziazione assistita: anche per il tribunale di Roma, per la trascrizione basta l'avvocato).

Negoziazione assistita: non basta la certificazione dell'avvocato

Tuttavia, a seguito del gravame dell'Agenzia delle Entrate, la Corte d'Appello di Trieste ritiene errata e non convincente l'interpretazione delle norme effettuata dal giudice di prime cure. Per i giudici, infatti, è erroneo il sillogismo in forza del quale se, ai sensi dell'art. 2657 c.c., sono trascrivibili senza bisogno di autentica gli atti dell'autorità giudiziaria allora devono essere trascrivibili anche gli accordi assistiti, pena la vanificazione della predetta espressa equiparazione ai provvedimenti giudiziali e il conseguente irriducibile contrasto con i canoni costituzionali di coerenza e ragionevolezza.

La trascrivibilità dell'accordo di negoziazione è stata ritenuta legittima dal Tribunale non tanto perché l'autentica degli avvocati, che ne sono stati garanti, sia equiparabile a quella dei pubblici ufficiali, ma in virtù dell'equiparazione dell'accordo agli altri provvedimenti che concludono l'iter della separazione avanti all'autorità giurisdizionale, sia essa consensuale o contenziosa.

Tuttavia, precisa il Collegio, la certificazione dell'autografa delle firme ha come unico fine la successiva trasmissione dell'accordo di negoziazione all'ufficiale dello Stato civile per i conseguenti adempimenti anagrafici e si deve escludere che l'analogo potere certificativo possa essere riconosciuto ai difensori ai fini delle trascrizioni immobiliari.

Infatti, non risulta che l'ordinamento contempli ipotesi in cui al difensore della parte venga attribuito un potere certificativo per attività di carattere privato, dovendosi invece distinguere tra effetti dell'atto e forma dello stesso ai fini della pubblicità immobiliare ex art. 2657 cc. secondo cui "La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente".

Dunque, anche l'accordo transattivo che abbia a oggetto diritti reali immobiliari, pur essendo atto soggetto a trascrizione, necessita della forma pubblica o della scrittura privata autenticata e l'accordo di separazione è nella sostanza proprio equiparabile a un negozio transattivo.

La norma del codice civile in materia di trascrizione costituisce una forma di tutela degli interessi pubblici e della collettività, poiché garantisce la corretta circolazione dei beni e dei diritti reali immobiliari; pertanto, quanto previsto dall'art. 6, comma 2, del D.L. 132/2014, non può essere inteso come norma speciale dettata in deroga al codice civile e alle norme che richiedono l'autentica delle scritture private ai fini della trascrizione.

Pertanto, dopo aver certificato l'autografia delle firme, l'accordo di negoziazione assistita va trasmetto all'ufficiale dello Stato civile per i conseguenti adempimenti anagrafici e deve escludersi che analogo potere certificativo possa essere riconosciuto agli avvocati ai fini delle trascrizioni immobiliari.

Nonostante con le recenti novità in tema di giustizia telematica i difensori abbiano visto aumentare il loro potere di autenticare taluni atti, questo resta speciale e non generale ed è sempre necessario vi sia una norma che conferisca tale facoltà al soggetto autenticante.

La necessità di un controllo pubblico, conclude la sentenza, è principio essenziale e cardine del sistema della pubblicità immobiliare che non può consentire a soggetti privati, pur qualificati, ma certamente legati dal rapporto professionale alle parti che assistono e quindi privi del requisito della terzietà, di certificare con la propria sottoscrizione atti che poi devono trovare ingresso nel complesso sistema delle trascrizioni e delle intavolazioni diretto a garantire la certezza dei diritti.