La cauzione nel contratto di locazione

• Cos'è la cauzione
• La consegna della somma pattuita
• L'ammontare del deposito cauzionale
• Il deposito della cauzione
• Il pagamento degli interessi
• La restituzione del deposito cauzionale
• La ritenzione della cauzione

Cos'è la cauzione

La cauzione è una somma di denaro o altre cose fungibili versata con funzione di garanzia dell'esatto adempimento dell'obbligazione da parte del debitore. In materia di locazione, l'istituto trova positiva previsione all'art. 11 L. n. 392/1978 che, con una disciplina piuttosto scarna, dispone unicamente che il deposito cauzionale non possa superare le tre mensilità del canone e che gli interessi legali da questo prodotti debbano essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. 

La consegna della somma pattuita

Nei contratti di locazione, più precisamente, la corresponsione della cauzione si realizza mediante la consegna della somma pattuita al locatore al fine di garantire preventivamente quest'ultimo verso le obbligazioni del conduttore, quali, in particolare, il pagamento dei canoni di locazione nei termini convenuti, l'uso del bene secondo la diligenza del buon padre di famiglia e la restituzione alla cessazione del contratto nel medesimo stato in cui lo stesso conduttore l'ha ricevuto. In altre parole, nel caso in cui il conduttore abbia cagionato un danno, il locatore potrà soddisfarsi sul deposito cauzionale per l'ammontare del danno stesso, con la conseguenza che, alla cessazione del rapporto contrattuale, il conduttore avrà diritto all'integrale restituzione della cauzione soltanto in caso di adempimento delle obbligazioni di natura legale e convenzionale poste a suo carico. 

L'ammontare del deposito cauzionale

La somma da versare a titolo di deposito cauzionale può essere liberamente determinata dalle parti entro il limite dei tre canoni di locazione, con esclusione delle spese. La ratio di tale limite è quella di evitare che, mediante la corresponsione di un importo superiore, il proprietario dell'immobile consegua un vantaggio ingiusto a danno del conduttore.

La previsione del deposito cauzionale e il suo preciso ammontare devono risultare dal contratto di locazione. Qualora venga pattiziamente concordato un importo eccedente a quello delle tre mensilità di cui all'art. 11 L. n. 392/1978, la clausola è affetta da nullità relativa e resta valida soltanto fino alla concorrenza dell'importo legale, con diritto del conduttore a ripetere quanto eventualmente versato in eccedenza. 

Il deposito della cauzione

La cauzione deve essere consegnata dal conduttore al locatore al momento della stipula del contratto di locazione. La dazione della somma a titolo di cauzione configura un pegno irregolare, dal momento che concretizza un'attribuzione in proprietà della somma e, al termine del contratto, il locatore è tenuto a riconsegnare non già quanto materialmente conseguito ma il tantundem.

Il versamento del deposito cauzionale non è soggetto ad alcuna imposta di registro, salvo che la somma venga corrisposta da un terzo estraneo al rapporto contrattuale, nel qual caso si applica un'imposta pari allo 0,50%.

In caso di mancato versamento del deposito cauzionale, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento. Se il contratto non impone la corresponsione della cauzione, questa non può essere chiesta successivamente alla conclusione dello stesso. 

Il pagamento degli interessi

L'obbligo di corrispondere annualmente gli interessi maturati sulle somme versate a titolo di cauzione, che incombe sul locatore in favore del conduttore, mira ad evitare che i frutti della relativa somma possano surrettiziamente tradursi in un incremento del canone locatizio (cfr. Cass. n. 75/2010). Si tratta di un obbligo inderogabile posto a tutela del conduttore, di talché eventuali accordi che escludano il versamento degli interessi o ne prevedano il versamento in termini difformi dall'art. 11 L. n. 392/1978 devono considerarsi nulli per contrasto con norma imperativa.

Mentre sul piano sostanziale il diritto del conduttore ad ottenere gli interessi sul deposito cauzionale al termine di ogni anno matura anche in difetto di sua espressa richiesta, "sul piano processuale, il locatore può essere condannato al pagamento di tali interessi solo se il conduttore abbia proposto ritualmente una domanda in tal senso, non potendo altrimenti il giudice provvedervi d'ufficio" (Cass. n. 23052/2009). Parimenti, il conduttore eventualmente convenuto in giudizio per il pagamento dei canoni scaduti che intenda compensare il credito del locatore con gli interessi da questi non corrisposti deve formulare apposita eccezione, che in quanto eccezione in senso stretto di natura riconvenzionale, non può essere rilevata d'ufficio né formulata per la prima volta in appello (cfr. Cass. n. 9059/2002). 

La restituzione del deposito cauzionale

Al termine del rapporto contrattuale, una volta che l'immobile è stato riconsegnato, il deposito cauzionale cessa di assolvere alla funzione di garanzia attribuitagli dalla legge e deve pertanto essere restituito dal locatore al conduttore che lo aveva versato. La somma da restituire va maggiorata degli interessi maturati se questi non sono stati frattanto corrisposti alle scadenze annuali.

Se il deposito cauzionale non è tempestivamente riconsegnato al termine della locazione e non è pendente alcun giudizio promosso dal locatore per l'attribuzione totale o parziale della somma per eventuali danni subiti, trattandosi di credito liquido ed esigibile, il conduttore può agire in via monitoria per l'immediata restituzione di quanto versato. Se, invece, il locatore ha agito per i danni da inadempimento del conduttore, l'obbligo restitutorio diviene esigibile solo all'esito del relativo giudizio. In ogni caso, secondo la giurisprudenza maggioritaria, il diritto del conduttore ad ottenere la restituzione del deposito cauzionale si prescrive nell'ordinario termine decennale. 

La ritenzione della cauzione

Anche nel caso in cui il conduttore si sia reso inadempiente, la ritenzione della cauzione da parte del locatore al termine della locazione è legittima soltanto quando consegua ad una pronuncia giudiziale. A fronte dell'inadempimento del conduttore, pertanto, il locatore non può semplicemente trattenere la somma versata a titolo di cauzione ma deve agire in giudizio affinché gli sia legittimamente attribuita. Secondo quanto precisato dalla giurisprudenza, infatti, ove l'accipiens trattenga il deposito cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, il conduttore può esigerne la restituzione. All'eventuale svincolo coattivo o volontario delle somme versate a titolo di cauzione, peraltro, è riconducibile l'unico effetto della perdita della garanzia liquida rappresentata dal deposito delle predette somme, senza che possa automaticamente inferirsi l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire (cfr. Cass. n. 9442/2010).