Cassazione: un'ipotesi in cui l'inquilino risponde di danni a terzi dovuti a cedimenti strutturali

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione terza, sentenza n. 19657 del 18 Settembre 2014. 

Fino a che punto il proprietario dell'immobile locato risponde ex art 2051 cod. civ. (responsabilità da cose in custodia) se un terzo riporta danni dovuti a cedimenti strutturali quando il bene è stato concesso in locazione?

In un caso esaminato dalla Corte di Cassazione il proprietario di un immobile concesso in locazione era stato condannato al risarcimento del danno nei confronti di una donna (a cui l'inquilino aveva consentito di accedere a una zona del lastrico solare) che camminando su una lastra di vetro opaco che ricopriva un lucernaio era precipitata nel locale sottostante. Il vetro di copertura, infatti, non era idoneo a supportare il peso di persone.

La Corte d'appello aveva motivato la condanna sulla base del rilievo che il proprietario avesse conservato la custodia del lastrico solare perché lo stesso non era incluso nel contratto di locazione. In tal caso egli avrebbe dovuto rispondere nei confronti dei danneggiati da vizi dell'immobile. Faceva anche notare come i lucernai fossero privi di protezione e le lastre di vetro fossero in idonee a sorreggere il peso di persone.

La Corte di Cassazione che ha accolto le doglianze del proprietario ha evidenziato però che il lastrico solare proprio perché estraneo al contratto di locazione non poteva essere utilizzato dal conduttore. Quest'ultimo però esercitava comunque un potere di fatto sul bene avendo anche trasformato una preesistente veduta in porta finestra di accesso.

Se è vero che il cedimento strutturale del lastrico normalmente comporta di regola una responsabilità del proprietario anche in costanza di contratto di locazione nel caso di specie detto lastrico non era adibito al transito di persone. 

Il conduttore pur non avendo assunto la custodia di fatto del lastrico solare ne aveva assunto il controllo sulla possibilità di accedervi.

Per cui se il proprietario è rimasto custode del lastrico solare anche dopo la locazione è anche vero che il controllo sull'accesso attraverso l'appartamento dell'inquilino è stato sottratto al proprietario per effetto del contratto di locazione.

In buona sostanza, spiega la Corte, seppur, in linea generale, il proprietario che dà in locazione il proprio immobile non perde il dovere di vigilare sullo stesso, è anche vero che di fatto il locatario può interdire l'accesso ai locali a chiunque, proprietario compreso. 

"La perdita del suddetto potere di controllo rende illegittimo e immotivato il giudizio di responsabilità formulato dalla Corte d'appello a carico del proprietario, con riguardo a un evento verificatosi per effetto di un comportamento che - anche giuridicamente - egli non aveva la possibilità di evitare e prevenire". Perdendo il potere di controllo diretto sulla cosa, al proprietario non è possibile contestare tale evento lesivo. Il ricorso è stato accolto e la sentenza cassata e decisa nel merito.