Nulle le clausole del regolamento condominiale che prevedono sanzioni non pecuniarie

Di Davide Gambetta - davidegambetta@yahoo.it

Il Regolamento condominiale può prevedere esclusivamente sanzioni pecuniarie

Sono nulle le clausole del regolamento condominiale che prevedono, in caso di violazione delle regole, sanzioni non pecuniarie quali ad esempio la rimozione del veicolo. Sono consentite unicamente multe in danaro nei limiti fissati dalla legge.

Il condominio è uno tra gli istituti più complessi e discussi dato che costituisce una delle realtà giuridiche più vicine al cittadino e, nell'ambito delle relazioni tra condomini, si incontrano (e scontrano) continuamente interessi diversi, egualmente meritevoli di tutela.

Il Legislatore prevede che il condominio possa (e, in certuni casi, debba) dotarsi di un regolamento condominiale, ovvero di un insieme chiuso di regole prodotte dagli stessi condomini per mezzo del loro organo rappresentativo, l'assemblea di condominio.

Ma il regolamento condominiale non si risolve in una vaga affermazione di principi, esso ha un valore impositivo dato che può persino prevedere delle "sanzioni" da infliggersi ai condomini che violino le sue norme.

È necessario precisare che l'ordinamento riconosce questi poteri "sanzionatori" con qualche titubanza, dato che le pene sono stabilite autonomamente dai privati e potrebbero sfuggire ad un controllo di conformità ai principi generali del diritto.

Nonostante qualche ragionevole reticenza, queste "pene di natura privata" sono ammesse nel nostro sistema giuridico, seppur in conformità ad un fondamentale principio sancito dalla legge: le pene devono avere unicamente natura pecuniaria, ovvero devono consistere esclusivamente in multe in danaro.

La legge, per contenere la tendenza dei privati all'eccessiva severità ed evitare che vengano stabilite multe esageratamente gravose, ha cura di precisare specifici limiti massimi.  

Vedi: Articolo 70 disposizioni di attuazione del codice civile.
Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

Proprio per quanto riguarda il caso del regolamento condominiale, anche la Cassazione ha confermato, con una recente pronuncia (sentenza 820/2014), che il regolamento di condominio può prevedere unicamente sanzioni aventi natura pecuniaria e che, una eventuale regola menzionante una sanzione non pecuniaria deve considerarsi integralmente nulla.

Le regole fissate dai condomini possono quindi lecitamente prevedere delle multe in danaro per coloro i quali commettano delle violazioni, ma non possono in nessun caso avere effetti diversi (ad esempio obblighi di "fare").

Nel caso discusso dalla Suprema Corte, si contestava la validità di una norma relativa ai parcheggi condominiali: i condomini che non si fossero attenuti alle regole prescritte avrebbero subito, a titolo di sanzione, la rimozione del veicolo.

La Corte ha precisato che la "rimozione del veicolo" è una sanzione "non pecuniaria" e come tale non ammessa dalla legge; ne consegue che l'intera regola relativa ai posteggi condominiali deve, a ben vedere, considerarsi nulla.

I condomini sono liberi di produrre, attraverso l'assemblea, un insieme di prescrizioni che regolamentino la loro vita all'interno dell'edificio ma, in caso di violazioni, non possono prevedere sanzioni diverse dalle multe in danaro.  Qualsiasi altro tipo di pena (rimozione del veicolo, distruzione o rimozione di un oggetto, obblighi di fare che non abbiano ad oggetto un pagamento) deve considerarsi nulla.

Di Davide Gambetta

Arbitro del Centro Nazionale di Studi sul Diritto Condominiale ed Immobiliare CESCOND.

Studente di Giurisprudenza alla LUISS. davidegambetta@yahoo.it