Il contratto di locazione commerciale

• Locazione commerciale: la legge
• Locazione commerciale: durata
• Il recesso dal contratto
• Locazione commerciale: canone
• Sublocazione e cessione del contratto
• Successione nel contratto di locazione commerciale
• Prelazione e riscatto
• Fac-simile contratto di locazione commerciale

Locazione commerciale: la legge

Oltre che essere regolamentata dalle norme generali sulla locazione previste nel codice civile, la locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo (c.d. uso commerciale) è disciplinata dalla legge 27 Luglio 1978 n. 392, che se ne occupa dall'articolo 27 all'articolo 42.

Le regole ivi esposte non sono state abrogate dalla legge 431/98, relativa alla locazione di immobili a uso abitativo.

Locazione commerciale: durata

La legge pone limiti ben precisi in merito alla durata minima del contratto di locazione commerciale: esso deve essere di almeno sei anni nel caso in cui l'attività che il locatario andrà a svolgere abbia carattere commerciale in senso stretto o quando egli vi si eserciti lavoro autonomo; di almeno nove anni nei casi specifici in cui l'immobile sia adibito ad albergo o simili (ex art. 1786 cod. civ.) oppure sia utilizzato per l'esercizio di attività teatrale.

E' nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

Locazione commerciale transitoria

Ai sensi dell'articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione può essere stipulato per una durata più breve di quella appena vista, ma solo in una specifica ipotesi: se l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Si tratta dell'unica possibilità di deroga alla durata minima della locazione commerciale.

Proroga contratto locazione commerciale scaduto

Il contratto di locazione ad uso commerciale prevede il rinnovo tacito e automatico del contratto alla scadenza per un ulteriore periodo di sei o nove anni, a seconda del tipo di attività esercitata. E' fatta tuttavia salva la facoltà delle parti di pattuire un periodo di locazione più lungo a seguito di primo rinnovo.

Per interrompere il tacito rinnovo la parte interessata deve darne espressa comunicazione.

Il recesso dal contratto

Il recesso anticipato dal contratto è possibile, per legge, solo per il conduttore e solo al ricorrere di determinati presupposti.

Locazione commerciale: recesso conduttore

Nel dettaglio, la legge prevede che le parti possono stabilire contrattualmente la facoltà per il solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, dandone avviso al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

A prescindere da tale clausola, il conduttore può poi recedere sempre in presenza di gravi motivi, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

L'individuazione dei "gravi motivi" ha richiesto diversi interventi giurisprudenziali. Qualche anno fa, ad esempio, la Suprema Corte (sent. n. 10624 del 26 Giugno 2012) ha ribadito che tali motivi consistono in "avvenimenti estranei alla volontà del locatario, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione; inoltre, con riferimento all'andamento dell'attività aziendale, può integrare grave motivo, legittimante il recesso del conduttore, non solo un andamento della congiuntura economica sfavorevole all'attività di impresa, ma anche uno favorevole, purchè sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto) che lo obblighi ad ampliare la struttura aziendale in misura tale da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo".

Locazione commerciale: recesso locatore

Il locatore, invece, non può mai recedere anticipatamente dal contratto, né in presenza di una giusta causa, né se si è accordato contrattualmente in tal senso con il conduttore (la relativa clausola deve infatti considerarsi nulla).

Resta ferma per il locatore la possibilità di negare il rinnovarsi del vincolo alla scadenza naturale del contratto, ovverosia decorsi i primi sei o nove anni di locazione.

Le motivazioni per negare il rinnovo alla prima scadenza sono tuttavia tassativamente elencate dalla legge all'art. 29 e consistono essenzialmente nell'esigenza di concedere in uso l'edificio alla famiglia o nella volontà di avviare un'attività propria. La decisione va comunicata al locatario a mezzo lettera raccomandata almeno 12 mesi prima, 18 mesi nel caso in cui l'immobile sia adibito ad attività alberghiera e, a pena di nullità, deve indicare espressamente uno dei motivi citati dall'ordinamento in base al quale è stata presa la decisione di non rinnovare. Altresì espressamente il locatore deve indicare "la propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato".

Nel caso in cui, nei sei mesi successivi al rilascio dell'immobile da parte del locatario, questi verifichi che il locatore non ha in effetti posto in essere alcuna delle attività previste dalla legge all'art. 29, può richiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese sostenute per lo sgombero nonché accollare al locatore le spese di ripristino (art. 31).

Indennità per la perdita dell'avviamento

Il legislatore ha previsto tutele particolari per il conduttore. Essendo la locazione commerciale una precisa tipologia di contratto dotata di caratteristiche peculiari proprie, la legge ha inteso proteggere la parte debole da possibili azioni speculative che il locatore potrebbe mettere in atto.

Ci si riferisce in particolare all'eventualità che il locatore decida di non rinnovare il contratto al fine di subentrare indebitamente nell'attività posta in essere dal locatario, riprendendo a tutti gli effetti una gestione commerciale già avviata e consolidata.

Proprio per evitare il verificarsi di simili situazioni, l'ordinamento ha previsto un meccanismo di indennizzo a favore del locatario denominato indennità di avviamento: l'obbligo in capo al locatore che intenda interrompere o non rinnovare il contratto di versare una somma di denaro al locatario pari a 18 mensilità, elevate a 21 nel caso in cui l'attività esercitata abbia carattere turistico – alberghiero. Tale importo si raddoppia nel caso in cui il locatore, entro un anno dalla disdetta, inizi un'attività simile o identica a quella prima esercitata dal locatario.

La legge prevede anche determinati limiti di operatività a tale obbligo di indennizzo in particolare escludendo gli immobili adibiti ad "attività che non comportano il contatto con il pubblico, immobili destinati all'esercizio di attività professionali, attività a carattere transitorio, edifici interni e complementari alle stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali e autostradali, alberghi e villaggi turistici".

E' nullo qualsiasi patto stipulato tra le parti idoneo ad aggirare questo divieto (cfr. Cass. n. 2659/2013).

Locazione commerciale: canone

Il canone della locazione commerciale può essere determinato liberamente, così come liberamente possono essere stabilite le modalità di aggiornamento, che però non possono prevedere variazioni in aumento, a meno che non si tratti di aggiornamento Istat.

A tale ultimo proposito, la legge prevede la facoltà per le parti di pattuire un adeguamento periodico del canone di locazione, il quale tuttavia non deve superare il 75% della variazione Istat registrata per l'anno di riferimento.

Sublocazione e cessione del contratto

Non ci sono divieti di carattere generale posti in capo al conduttore di sublocare l'immobile. Egli ha però l'onere di darne avviso al locatore almeno sei mesi prima a mezzo lettera raccomandata. Resta ferma la facoltà di opposizione da parte del locatore, limitata tuttavia ai gravi motivi. Se le parti non decidono altrimenti, nel caso in cui il sublocatario risulti inadempiente il locatore ha facoltà d'azione contro il locatario originale.

Successione nel contratto di locazione commerciale

L'ordinamento prende in considerazione diversi tipi di successione.

Nella successione a causa di morte, il contratto si trasferisce in capo ai successori aventi causa o a chi abbia il diritto a proseguirne l'attività.

Nella successione da separazione legale o consensuale o in caso di divorzio, il contratto si trasferisce al coniuge che di fatto continui ad esercitare l'attività commerciale.

Nella successione tra liberi professionisti, dovuta a morte o a recesso di uno, il trasferimento avviene a favore degli eventuali altri professionisti presenti.

Prelazione e riscatto

Se il locatore decide di vendere l'immobile, deve darne previamente comunicazione al locatario. La notificazione avviene ritualmente tramite ufficiale giudiziario. Il conduttore ha sessanta giorni di tempo dall'avvenuta notifica per esercitare il proprio diritto di prelazione soddisfacendo la richiesta pecuniaria del venditore-locatore. Nel caso in cui i locatari siano più di uno, il diritto è di ciascuno e deve essere esercitato congiuntamente salvo rinuncia dei singoli.

Anche il locatore che, alla scadenza contrattuale, non intenda rinnovare la propria obbligazione con il medesimo locatario ma intenda cedere la locazione a terzi ha l'obbligo di offrire la stessa nuovamente in prelazione al locatario originario. Il locatore ha l'obbligo, almeno sessanta giorni prima della scadenza, di comunicare al locatario la propria intenzione di locare a terzi insieme alle proprie condizioni di rinnovo. Il locatario avrà allora diritto di prelazione e dunque possibilità di proseguire la locazione solo aderendo alle nuove condizioni poste dal locatore.

Nel caso in cui il locatore-venditore non provveda ai sensi dell'art. 38 oppure quando il prezzo richiesto al locatario superi quello indicato nell'atto di trasferimento a titolo oneroso concesso ad un terzo acquirente il locatario può riscattare l'immobile entro sei mesi dalla trascrizione del contratto. Il terzo acquirente potrà proporre opposizione al riscatto.

Fac-simile di contratto di locazione commerciale