Piccoli risparmi di IRPEF per gli immobili soggetti a IMU

di Stefano Baruzzi - Introduzione - E' esperienza comune di come l'IMU si sia generalmente tradotta in forti rincari di imposta rispetto all'ICI, sia per chi era tenuto a pagare quest'ultima che per coloro ne erano invece esclusi, come nel caso delle abitazioni principali che, a partire dall'1 gennaio 2008 e fino al 31 dicembre 2011, erano state perlopiù esentate dall'imposta comunale sugli immobili, mentre dal 2012 sono state assoggettate all'IMU, sia pure con importanti attenuazioni nelle aliquote e con specifiche detrazioni.
Occorre, tuttavia, segnalare che qualche piccolo aspetto favorevole a breve emergerà a fronte dell'IMU dello scorso anno. Infatti, tale imposta non ha sostituito solo l'omologa ICI, ma anche l'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali locali (regionali e comunali) sinora dovute in riferimento ai redditi fondiari degli immobili (terreni e fabbricati) non affittati, né locati, purché soggetti a IMU nel 2012.

Su tali redditi figurativi – il reddito dominicale dei terreni e larendita catastale dei fabbricati – le persone fisiche (e esse soltanto) non dovranno dunque più corrispondere l'IRPEF e le addizionali locali già a partire dalle prossime dichiarazioni dei redditi (modelli Unico e 730 2013 relativi ai redditi dell'anno di imposta 2012), ma solo – lo ribadiamo – se detti immobili non sono stati affittati o locati, ovvero limitatamente ai periodi dell'anno in cui tale condizione si è verificata.

Il riferimento è ai quadri A e B del modello 730 e agli omologhi quadri RA e RB di Unico Persone Fisiche.

I predetti redditi fondiari non rileveranno neppure ai fini delle deduzioni e delle detrazioni fiscali rapportate al reddito complessivo IRPEF, né per valutare la spettanza di benefici extra tributari (ad esempio, in materia sociale, universitaria, sanitaria, e così via) a meno che le specifiche disposizioni di legge non li dichiarino comunque rilevanti.

Del pari, per appurare se il contribuente sia esonerato dal presentare la dichiarazione dei redditi (al ricorrere delle casistiche illustrate ogni anno dalle istruzioni ministeriali) i redditi in discorso non dovranno più essere considerati. Per contro, se non scatterà l'esonero e quindi se il contribuente dovrà presentare la propria dichiarazione dei redditi, allora dovrà comunque continuare a indicare nella stessa anche i redditi in questione - a fini informativi e di controllo da parte dell'Amministrazione finanziaria - fermo restando che su di essi non sarà più tassato.

In considerazione della novità, l'Agenzia delle Entrate e il Ministero dell'Economia e delle Finanze hanno recentemente pubblicato sui propri siti una circolare congiunta – la n. 5/E dell'11 marzo 2013 – assai interessante, ma anche abbastanza tecnica in alcuni passaggi.

Di seguito riportiamo in sintesi i principali contenuti, precisando anche che di buona parte delle tematiche le istruzioni alle dichiarazioni dei redditi di prossima presentazione tengono già conto.

• Redditi sostituiti dall'IMU

Se soggetti a IMU, rientrano nella categoria in oggetto i redditi dominicali dei terreni e le rendite catastali dei fabbricati di seguito indicati:

• adibiti ad abitazione principale del contribuente
• destinati alla locazione, ma per i quali non sono in corso locazioni
• tenuti a disposizione del contribuente per qualsivoglia ragione (in primis, le cosiddette “seconde case”
• concessi in comodato;
• a uso promiscuo del professionista

 

• Redditi non sostituiti dall'IMU

Per i redditi di seguito indicati, invece, non si verifica l'effetto di sostituzione da parte dell'IMU cosicché essi continueranno a essere assoggettati a IRPEF e alle relative addizionali locali.

• redditi agrari dei terreni affittati oppure coltivati direttamente dal possessore
• redditi prodotti da unità immobiliari locate, sempre che non si sia esercitata – nei casi consentiti dalla legge - l'opzione per l'imposta sostitutiva denominata ”cedolare secca“, nel qual caso la stessa sostituisce sia l'IRPEF che le addizionali locali (nonché le imposte di registro e di bollo)
• redditi degli immobili (fabbricati e terreni) posseduti nell'esercizio di imprese individuali o da società ed enti di ogni tipo (inclusi consorzi, fondi di investimento istituiti in Italia, trust, soggetti di ogni tipo non residenti fiscalmente nel nostro Paese), sia se locati che se sfitti
• redditi di terreni concessi in affitto per usi non agricoli, in quanto i terreni, in questa ipotesi, non si considerano produttivi di reddito dominicale, ma di “redditi diversi”
• indennità di occupazione.

 

• Immobili esenti da IMU per i quali non opera pertanto l'effetto di sostituzione nei confronti dell'IRPEF e delle addizionali locali

A termini di legge ”sono comunque assoggettati alle imposte sui redditi ed alle relative addizionali, ove dovute, gli immobili esenti dall'imposta municipale propria”, anche se non locati o non affittati.

E' questo, ad esempio, il caso dei terreni agricoli o incolti siti in aree montane e di collina, proprio perché considerati esenti dall'IMU così come già, in passato, dall'ICI.

 

4 I fabbricati rurali a uso strumentale sono esenti da IMU ma non sono comunque soggetti a IRPEF

Non sono comunque assoggettati a IRPEF e alle relative addizionali i fabbricati rurali a uso strumentale ubicati nei comuni classificati montani o parzialmente montani, benché essi siano esenti anche dall'IMU, in quanto tali fabbricati sono asserviti al terreno su cui si espleta l'attività agricola: è pertanto quest'ultimo che assolve le imposte sui redditi.

 

5 Gli immobili posseduti dalle società semplici

Per gli immobili posseduti da società semplici (con tali strutture societarie non è consentito svolgere attività commerciale, ma è possibile esercitare attività agricole o il possesso di immobili) l'effetto di sostituzione prodotto dall'IMU deve essere applicato non in capo alla società (che non assolve l'IRPEF in quanto ”ribalta“ i redditi pro quota sui propri soci) ma in capo ai (soli) soci persone fisiche che non detengano la partecipazione in regime di impresa e limitatamente alla quota del reddito derivante dalla partecipazione nella società semplice che sia riferibile a redditi fondiari in relazione ai quali opera l'effetto di sostituzione perché rivenienti da immobili non locati.

 

6. Unità immobiliari locate e sfitte in corso d'anno

Può capitare che durante l'anno una unità immobiliare sia per certi periodi sfitta e per altri locata.

Per il periodo in cui l'immobile è sfitto, l'IMU sostituisce IRPEF e addizionali locali.

Per il periodo in cui è locato, se il contribuente opta per la ”cedolare secca“, essa comunque sostituisce sia l'IRPEF che le addizionali locali.

Per il periodo in cui l'immobile è locato ma non in regime di ”cedolare secca“, allora l'IRPEF e le addizionali locali sono dovute (in questa ipotesi, infatti, non opera l'effetto sostitutivo né da parte dell'IMU, né da parte della cedolare secca).

In tali situazioni ”promiscue“ occorre suddividere l'anno solare in più periodi, trattando ciascuno di essi secondo le regole fiscali distintamente applicabili.

 

7. Abitazione principale locata in parte (alcuni locali) oppure per una parte soltanto del periodo di imposta

La circolare n. 5/E/2013 ha formulato infine alcune interessanti precisazioni con riferimento al caso – particolare, ma non infrequente di questi tempi - in cui un contribuente lochi – per tutto l'anno o per parte di esso - alcuni locali soltanto dell'unità immobiliare che costituisce per lui l'abitazione principale e che, come tale, usufruisce di importanti benefici ai fini IRPEF e IMU.

In tali circostanze la circolare ha illustrato i confronti da farsi, nei vari casi, fra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione, quest'ultimo da assumere in misura piena se si è esercitato l'opzione per la cedolare secca oppure abbattuto nelle percentuali forfetarie stabilite dalle norme fiscali (in genere, ma non sempre, del 15%).

Relativamente all'abitazione principale viene meno la deduzione che fino allo scorso anno la detassava ai fini dell'IRPEF e delle relative addizionali in quanto non più necessaria dal momento che tali imposte vengono sostituite – a partire dai redditi dell'anno 2012 – dall'IMU.

 

8. Immobili inagibili

Gli immobili inagibili godono della riduzione della base imponibile IMU al 50 per cento

Ciò nondimeno, anche per questi immobili, non essendo gli stessi locati, opera pienamente l'effetto di sostituzione dell'IMU nei confronti dell'IRPEF e delle addizionali locali, nei termini illustrati.

Conclusioni

Data: 29/03/2013 11:00:00
Autore: Stefano Baruzzi