Condominio: Cassazione: un bene è comune se soddisfa esigenze comuni

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 27640 dell'11 Dicembre 2013.

Ilcondominio deve sgomberare opere di interesse comune dai locali che risultano essere di proprietà esclusiva del singolo condomino. A maggior ragione se i luoghiinteressati sono stati frazionati dal proprietario originario evenduti singolarmente a diversi acquirenti. Nella specie è statoacquistato un locale condominiale adibito a cantina –originariamente progettato per ospitare un impianto refrigerante, poimai installato - entro la quale il condominio aveva indebitamenteposizionato una scala in muratura e alcuni interruttori utiliall'illuminazione di altri locali e all'apertura del cancelloautomatico condominiale.

L'amministratore aveva poi intimatol'acquirente di consentire l'accesso al locale agli altricondomini, appunto per utilizzare la scala ivi posta. Il proprietariochiedeva al giudice di accertare che il proprio diritto non fossegravato da alcun onere e contestualmente di condannare il condominioalla messa in pristino della cantina. Si costituiva in primogrado il condominio contestando la pretesa attorea sulla base delfatto che, da regolamento condominiale, tale locale fosseespressamente destinato all'uso comune. La domanda del privato vieneaccolta in primo grado, e il gravame è rigettato nel secondo. Ilcondominio propone dunque ricorso per Cassazione.

Si noti come la Cassazione fornisca unadefinizione di locale comune: “un bene deve ritenersi diproprietà comune allorchè sia idoneo, per le sue caratteristichestrutturali e funzionali, a soddisfare esigenze comuni”. Talecircostanza va verificata dal giudice del merito caso percaso. E così è stato fatto, basandosi la motivazione della sentenzaimpugnata sulla circostanza che le opere effettuate dal condominio inquesto locale non avevano alcuna utilità pratica diretta,essendo il condominio dotato di impianto di riscaldamento erefrigerazione centralizzato posto in altro locale.

Sarebbe dunqueirrilevante l'originaria destinazione del locale, posto che,di fatto, non sussisteva alcuna necessità - dettata dall'assenza dialtre modalità di accesso ai locali adiacenti – di utilizzo dellascala in muratura, costituendo essa soltanto “una comodità”per gli altri condomini. Conclude la Suprema Corte rigettando ledoglianze del condominio, non essendo ravvisabile in alcun modo, inconcreto, la destinazione comune del locale oggetto dicontroversia.