Cassazione e cessione di immobili abusivi: è valido il preliminare di vendita se il definitivo è nullo?

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 28194 del 17 Dicembre 2013. Lacessione di immobileprivo delle adeguate caratteristiche edilizie, che ne precludano ilrilascio dei titoliabitativi di legge, ènulla. La nullità di cui alla legge 47/1985 (Norme inmateria di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni,recupero e sanatoria delle opere edilizie), secondola lettera della norma, sarebbe estendibile ai soli contratti adefficacia reale, dunque non al preliminaredi vendita, perdefinizione ad effetti obbligatori. Ma nel caso di specie, a seguitodi stipulazione di preliminare di vendita, i soggetti obbligati allavendita del bene non hanno presentato adeguata domanda di sanatoriaagli enti pubblici competenti: circostanza che ha reso nullala stipulazione del definitivo.Dunque, il preliminare di vendita è nullo?

“La questione delleconseguenze della alienazione di immobili affetti da irregolaritàurbanistiche non sanate o non sanabili è stata finora risolta dallagiurisprudenza di questa corte sul piano dell'inadempimento”.Secondo la Suprema Corte il casodi specie è però diverso rispetto a quelli normalmente prospettati,poiché si tratta di un preliminare di vendita collegato ad unpotenziale definitivo nullo per oggetto illegittimo. Non si avrebbeun inadempimento ma una vera e propria nullitàsostanziale. Puntocentrale della questione è l'insanabilità dell'intero immobile, icui titoli abitativi, è stato accertato in corso di causa, nonpotrebbero in alcun caso essere ottenuti dai proprietari. Concludela Corte il proprio iter logico cassando la sentenza impugnata espiegando che “il fatto che l'art. 40, secondo comma, dellalegge 47 /1985 faccia riferimento agli atti di trasferimento, cioèagli atti che hanno una efficacia reale immediata, mentre ilcontratto preliminare di cui si discute abbia efficacia semplicementeobbligatoria, non esclude dal punto di vista logico che non possaessere valido il contratto preliminare il quale abbia ad oggetto lastipulazione di un contratto nullo per contrarietà alla legge”. Ilpreliminare di vendita è dunque nullo poiché una sua eventualevalidità darebbe origine ad effetticontrari all'ordinamento.