Cassazione: il nudo proprietario non risponde degli oneri condominiali arretrati

di Licia Albertazzi - Corte di CassazioneCivile, sezione seconda, sentenza n. 6877 del 24 Marzo 2014. Incaso di vendita di sola nuda proprietà (della proprietà,cioè, spogliata del suo requisito essenziale: il godimento del bene,restando la sua pura titolarità) qual è il soggetto che restaobbligato al versamento degli oneri condominiali ordinari? Nelcaso di specie, a seguito di reiterato mancato pagamento di dettioneri, il condominio ha notificato decreto ingiuntivo sia neiconfronti del titolare di diritto di abitazione che del nudoproprietario. Quest'ultimo soggetto proponeva opposizione ai sensi dilegge lamentando carenza di legittimazione passiva. L'opposizioneveniva accolta e il decreto revocato; tale posizione veniva mantenutaanche in grado di appello. Avverso quest'ultima decisione ilcondominio proponeva ricorso in Cassazione.

Il nudo proprietarionormalmente acquista la titolarità del bene nella prospettiva di unallargamento successivo di tale diritto, il che normalmente avvienealla morte dell'usufruttuario (o, come in questo caso, del titolaredi diritto di abitazione) che di solito è lo stesso venditore, untempo proprietario esclusivo dell'immobile. Gli oneri condominialiordinari - il pagamento degli straordinari, al contrario, spettanoal nudo proprietario - tuttavia gravano, per definizione, sulsoggetto che effettivamente mantiene il godimento della cosa.“La questione della individuazione del soggetto tenuto alpagamento degli oneri ordinari nei confronti del Condominio, dovutiin riferimento a una unità immobiliare facente parte dello stesso,allorchè l'immobile sia oggetto di usufrutto ovvero di diritto diabitazione, è stato dalla Corte di legittimità risolto tenendoconto della natura del diritto di usufrutto, che costituisce undiritto reale che deve essere reso pubblico con il mezzo dellatrascrizione”. Dunque, “l'usufruttuario è tenuto adadempiere a tutti gli oneri inerenti alla custodia,all'amministrazione e alla manutenzione della cosa oggetto deldiritto (…) la sua posizione di titolare di un diritto valevoleerga omnes determina tutti gli effetti conseguenti, sostanziali eprocessuali”. Secondo la Suprema Corte al caso di specie nonsarebbe nemmeno applicabile l'art. 2644 cod. civ. (effetti dellatrascrizione) relativamente all'esclusione degli effetti dellatrascrizione agli atti a loro volta trascritti in periodo precedente.Il ricorso è rigettato.