Condominio: Fatta la legge trovato l'inganno

di Franco Pani - L'art.63 delle disposizioni di attuazionedel codice civile, al comma 2, come modificato dalla riforma delcondominio (l. n. 220/2012), prevede che “icreditori nonpossono agire nei confronti degli obbligati in regola con ipagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini”.

Contale novella, il legislatore ha introdotto una maggioretutela nei confronti dei condomini in regolacon i pagamenti edei creditoriche dovranno, quindi, agire legalmente per il recupero dei lorocrediti contro i creditori morosi, potendo rivolgersi al resto delcondominio solo, in seconda battuta, attraverso la previsione exlege dellasolidarietà passiva (prima, peraltro, scongiurata nella prassi).

Giàin precedenza, era stato evidenziato su questo portale(Vedi: https://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_14136.asp)che, sulla base di quanto disposto dalla riformacondominialea tutela dei condomini virtuosi e nei confronti dei creditori,soprattutto dei fornitori di utenze (acqua, luce, gas, ecc.) moltoprobabilmente questi ultimi avrebberoatteso molto meno prima di sospendere l'erogazione delle forniture.

Quantoaccaduto in passato, facendo accumulare bollette non pagate anche perpiù di un anno, prima che i fornitori si facessero in qualche modo“vivi” con i condomini morosi, mettendoli in allerta, sembraprovare il contrario.

Tuttavia,saranno state le critiche rivolte agli stessi fornitori, a seguitodel “polverone” sollevato dalla stampa e dalle diverseassociazioni a difesa dei consumatori che hanno denunciato unasituazione di seria difficoltà economica delle famiglie, oppure ilfatto che solo di recente le società somministratrici hanno compresole difficoltà scaturenti dalla riforma per recuperare i propricrediti, sta di fatto che negli ultimi mesi la gran parte deifornitoriha inviato raccomandate di preavviso di sospensionea distanza di pochi giorni dal mancato pagamento anche di una solafattura, nonaccettando dilazionidiverse dal pagamento dell'intera bollette, eprovvedendo realmente al distacco delle utenze entroun breve lasso di tempo.

Unasituazione che, dai dati emergenti dalle varie associazioni, daiblog, dai forum e dalle community condominiali online, non riguardasolamente determinate località, ma si estendea tutta la penisola,e che vede amministratori intenti in tentativi di dissuasione deicondomini morosi e in trattative finalizzate a scongiurare idistacchi, nonché condomini virtuosi che, pur pagando regolarmente,rischieranno per colpa dei vicini di rimanere senza riscaldamento,acqua o energia elettrica (quindi, ascensore, illuminazione, ecc.).

Intale stato di cose, i condomini non possono far altro che sperarenelle azionilegali che l'amministratore,a seguito della riforma, dovrà obbligatoriamenteintraprendere nei confronti degli altri condomini morosi,sebbene ciò non garantirà il buon esito delle stesse (e in ognicaso non in tempi brevi), comportando, quindi, il rischio del mancatoesonero dei residenti in regola che, prima o poi, sivedranno comunque costretti a pagareper chi in regola non è, salvo che l'avvio delle azioni da partedell'amministratore non sortisca l'effetto di dissuadere icondomini inadempienti i quali ottempereranno ai propri obblighi purdi non andare incontro ad una procedura giudiziale.

L'unicoaltro modo che avranno, altrimenti, i condomini per cercare dievitare di rimanere “al freddo” è quello dell'istituzione,da parte dell'assemblea, di un appositofondo a copertura delle morositàche consentirà di sopperire alla situazione causata dai mancativersamenti degli altri, portando, tuttavia, ad un “sacrificio”da parte dei condominiin regola,i quali, a causa dei loro vicini, saranno costretti a pagare più deldovuto per poter ancora godere degli impianti e delle utenze adisposizione dell'edificio.

Insostanza, com'è evidente, fattala legge trovato l'inganno.Così, il secondo comma dell'art.63 delledisposizioni di attuazione del codice civile, prima tanto atteso epoi ben accolto dagli utenti, di fatto, ora non può che essereappellato quale “fatidico”, visto che molto probabilmente risultala causa scatenante dell'accelerazioneda parte delle società fornitrici delle procedure di morosità e deipedissequi distacchi delle utenze, ottenendo, così, esattamente ilcontrario di ciò che il legislatore si era prefisso.

Certo,la cosa migliore, e anche più semplice, sarebbe quella che tuttiottemperassero puntualmente al pagamento delle rate e degli obblighicondominiali, ma, complice la difficile congiuntura economica, sempre più spesso interi nuclei familiari si ritrovano a non poter farfronte alle spese, andando incontro a morosità. Rebussic stantibus,se i fornitori perseverassero nel comportamento appena intrapreso,nel prossimo inverno, si avrà a che fare con unavera e propria piaga sociale.