Condominio: Cassazione, la fossa settica si presumedi proprietà comune

di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 22179 del 20 Ottobre 2014.

Accertata la comproprietà dell'impianto fognario condominiale, uno dei proprietari – imprenditore titolare dei locali siti al pian terreno dello stabile – cita in giudizio gli altri condomini chiedendo il rimborso di parte delle spese sostenute per lavori urgenti alla fossa settica posta proprio sotto il suo negozio, nonché il correlativo risarcimento del danno causato dalla inevitabile temporanea chiusura dell'esercizio commerciale per tutta la durata dei lavori. Nel merito la domanda veniva rigettata poiché il giudice riteneva applicabile l'art. 1117, punto n. 3, cod. civ., secondo il quale “le fognature sono di proprietà comune dei condomini fino al punto di diramazione degli impianti locali di proprietà esclusiva dei singoli”, escludendo quindi che la fossa settica fosse di proprietà comune. Tale orientamento è stato tuttavia cassato dalla Corte per le motivazioni che seguono.

Nella fossa settica, posta proprio sotto il negozio, “confluiscono i liquami provenienti dai sovrastanti appartamenti dei convenuti”. Di conseguenza, “tale vasca o fossa settica, poiché serve all'uso comune del condominio, non può che avere natura condominiale ai sensi dell'art. 1117 comma primo, cod. civ.”.

Premesso ciò è sicuramente da escludersi che il proprietario sovrastante sia l'unico titolare di tale fossa; la Corte territoriale sarebbe incorsa in violazione di legge ritenendo applicabile il comma 3 e non l'1 dell'articolo prima richiamato. Ciò poiché, in assenza di diverso titolo che lo stabilisca, dato l'uso comune, trova applicazione la presunzione di condominialità del manufatto. Quindi ciascuno dei condomini è tenuto a concorrere alle spese di manutenzione della fogna ex art. 2051 cod. civ. e sempre in base a tale disposto sono tenuti a risarcire il danno eventualmente provocato dal bene di cui sono responsabili. Il ricorso è accolto e la sentenza cassata con rinvio.