Chi paga le spese di manutenzione straordinaria sull'immobile pignorato? L'orientamento dominante e il recente revirement della giurisprudenza

Nella proceduraesecutiva immobiliare, è dovere delcustode garantire la gestione e lamanutenzione ottimali del benepignorato, al fine di una migliore realizzazione della vendita.

Spettano al custodesia l'amministrazione conservativadel bene (ovvero il mantenimento dell'integrità materiale e la salvaguardia delvalore economico dell'immobile), sia il doveredi sorveglianza sulle condizioni della rese sull'operato dell'occupante, segnalando tempestivamente alle autorità glieventuali pericoli che dal bene possano scaturire (ad es. pericolo di crollo,inagibilità, ecc.) e i comportamenti o le situazioni che possano minarel'integrità dell'immobile pignorato.

Il custode ètenuto, inoltre, con la diligenza del buon padre di famiglia, a conservare il bene secondo modalitàtali da evitare rischi e danni a terzie ad attivarsi per eliminare ognieffetto pregiudizievole o situazioni potenzialmente pericolose, facendo eseguire le opere necessarie adevitarli.

Ma, a questopunto, quid iuris in ordine alle spese necessarie per le opere di manutenzione straordinariasull'immobile?

L'orientamento dominante

La tesi portataavanti, tutt'oggi, dalla giurisprudenza sostiene che le spese di manutenzionesui beni pignorati spettino sempre alcreditore procedente e, nell'ipotesidella sua inerzia al custode, il quale potrà successivamente chiederne ilrimborso nel rendiconto.

In particolare,l'indirizzo affermato in una datata sentenza della Cassazione (ma tuttoraseguito), ha ritenuto che “nel caso incui i beni pignorati non possano essere custoditi senza spese, queste debbonoessere anticipate dal creditore procedente su provvedimento del giudicedell'esecuzione. Ove tale provvedimento non sia stato emesso o non vengaeseguito, ed il custode non si dimetta, le suddette spese debbono essereerogate in proprio da esso custode, che ne chiederà il rimborso in sede diliquidazione, ovvero, su espressa autorizzazione del giudice, potrà provvedervicon i redditi ricavati dalle cose pignorate” (Cass. n. 2875/1976).

Nella stessasentenza, si legge, altresì, che è il custode a dover “provocare dal giudicedel merito un immediato provvedimento per il deposito delle somme occorrente daparte del creditore procedente e, qualora il provvedimento non venga emesso onon eseguito, se il custode stesso nonritenga di dimettersi, provocando se del caso l'eventuale provvedimento delgiudice che sanziona la cessazione della procedura esecutiva, lo stesso, risponde in proprio, nei confronti deiterzi, delle obbligazioni assunte; salvo, poi, il suo diritto al rimborsoin sede di rendiconto” (Cass. n. 2875/1976).

Per parte delladottrina, invece, ove il creditore nonprovveda a saldare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'immobilepignorato l'esecuzione forzata è dadichiararsi improcedibile, giacchè “gli obblighi del custode sono tuttiquelli inerenti alla conservazione della cosa – e - se il creditore nonanticipa i mezzi necessari il custodenon può essere costretto all'esborso”, dovendo riferire e declinandol'incarico.

Il recente revirementdella giurisprudenza

L'orientamentomaggioritario illustrato è stato ribaltato dalla giurisprudenza di merito piùrecente.

Nell'ordinanza del 24 ottobre 2014,infatti, la quinta sezione civile del Tribunaledi Napoli, ripercorrendo gli indirizzi in materia, ha ritenuto di doversidiscostare dalla tesi tuttora seguita, sia in dottrina che in giurisprudenza,secondo la quale le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delbene pignorato devono essere anticipate dal creditore, ex art. 8 d.p.r. n.115/2002, a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva.

Per il giudicenapoletano, infatti, “il creditore hadiritto di espropriare i beni del debitore (art. 2910 c.c.) nello stato incui si trovano, senza dover sopportarealcun onere economico per la previa esecuzione di opere volte asalvaguardare l'integrità dell'immobile o il suo valore di realizzo”.

Ciò anche laddoveil bene, per le condizioni in cui si trova, è fonte di pericolo per la pubblicao privata incolumità, atteso che il pignoramento, “pur determinando unalimitazione delle facoltà di godimento e dei poteri di disposizionedell'immobile, non fa venir meno il diritto dominicale del proprietario, ilquale, pertanto, deve ritenersi unico responsabile, ex art. 2053 c.c., per idanni cagionati a terzi a seguito della rovina del bene”.

E taleresponsabilità permane, secondo il tribunale di Napoli, anche nel caso di sostituzionedel custode nel corso del processo esecutivo, ex art. 559 c.p.c., almeno conriguardo alla conservazione ed alla manutenzione delle strutture murarie edegli impianti in esse conglobati.

Nel “consapevole”revirement della giurisprudenza, pertanto, l'attivitàdel custode deve intendersi limitata agli atti di ordinaria amministrazionee di gestione passiva degli immobilistaggiti, accantonando gli eventuali frutti ai fini del soddisfacimento dellapretesa azionata in via esecutiva.

Da ciò consegueche l'unico obbligato “all'esecuzionedi lavori di straordinaria manutenzioneè il debitore proprietario, alla cuiinerzia dovranno sopperire, in caso di pericolo per la pubblica incolumità,i competenti organi amministrativi medianteil procedimento della c.d. ‘esecuzione in danno'”.

Resta fermo,ovviamente, che, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, il creditore, volendo conseguire ilmassimo profitto dalla vendita, possafarsi carico spontaneamente delle spese occorrenti per la manutenzionestraordinaria dell'immobile.