Il certificato di agibilità nella contrattazione immobiliare

Il certificato di agibilità (ex abitabilità) nella contrattazione immobiliare

Nota Avv. Emanuela Foligno

Il legislatore in passato ha fatto riferimento sia al termine "abitabilità" sia al termine "agibilità".

A seguito dell'emanazione del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia, entrato in vigore il 30.6.2003), è stata eliminata tale distinzione, facendosi oggi riferimento esclusivamente al concetto di agibilità in virtù delle norme contenute nel Titolo III, agli artt. 24-26.

Tale certificato dal Comune e ha la funzione di certificare la «sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati» (art. 24, 1° comma).

Si tratta di un documento che non riveste una funzione urbanistica, ovverosia quella di attestare la regolarità urbanistica dell'immobile, ma quella di attestare la capacità del bene immobile di assolvere alla funzione economico-sociale cui lo stesso è destinato, assicurandone al contempo il legittimo godimento e la commerciabilità.

Tralasciando l'iter delle procedure di rilascio del certificato, che qui si danno per note, occorre evidenziare, a seguito dei numerosi arresti di legittimità sull'argomento, cosa accade quanto l'immobile è privo del certificato di agibilità

La tesi della nullità del contratto di compravendita

Il certificato di agibilità viene tradizionalmente ricondotto nell'ambito dei titoli e dei documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta che l'art. 1477, al 3° co., c.c. impone al venditore di consegnare all'acquirente.

Come noto, si tratta di un obbligo derogabile tramite un diverso accordo fra le parti, con cui, oltre all'esonero del venditore dall'obbligo stesso, potrebbe essere convenuto l'esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all'eventuale impossibilità di ottenere il certificato. Tale accordo tra le parti non inficia la traslazione della proprietà del bene.

Nel caso in cui, invece, non sia avvenuto un accordo in tal senso, molto si è discusso in dottrina e in giurisprudenza circa le conseguenze derivanti dall'inadempimento dell'obbligo suddetto.

In passato, una parte della dottrina e della giurisprudenza di merito era giunta a configurare l'alienazione di un immobile privo del certificato di agibilità come contratto nullo per illiceità dell'oggetto ex art. 1346 c.c., in virtù di una presunta contrarietà alle norme urbanistiche.

Tale concetto, però, è stato per lo più disatteso, atteso che nessuna norma imperativa contempla un obbligo di preventivo rilascio del certificato, trattandosi di documentazione posta a tutela del singolo compratore, non rispondente ad una funzione urbanistica generale.

Ne consegue che l'atto di compravendita di un bene immobile, nel quale non sia formalmente inserita la dichiarazione di sussistenza della agibilità, è perfettamente valido, poiché nessuna violazione di legge può essere rilevata, dovendosi, peraltro, escludere qualsiasi influsso sulla responsabilità del notaio rogante

Consolidata, dunque, la teoria secondo cui la mancanza del certificato non comporta un vizio strutturale del contratto, ci si deve soffermare sulle conseguenze che la mancanza di tale documento può avere, sul piano sostanziale, in ordine al rapporto contrattuale.

In particolare, occorre esaminare se la mancanza di certificato di agibilità legittimi in ogni caso il ricorso al rimedio della risoluzione del contratto o se sia necessario differenziare la mancanza dell'agibilità in sé e per sé considerata, dalla semplice omessa consegna.

La tesi della compravendita di un aliud pro alio

Affinché la mancanza dell'agibilità di un immobile acquistato possa assumere rilievo quale inadempimento dell'alienante ex art. 1453 c.c. e ss., si richiede che il certificato stesso assurga a caratteristica fondamentale del bene alienato, la cui assenza, in altri termini, sia in grado di incidere pesantemente sull'uso che la parte acquirente si aspetta dal bene compravenduto.

In tale ipotesi, l'orientamento maggioritario riconosce in danno del soggetto inadempiente una responsabilità per alienazione di aliud pro alio, in quanto il bene non può assolvere a quella funzione economico-sociale che gli è propria.

Da evidenziarsi che questa tesi ha alimentato svariati dubbi poiché la distinzione fra aliud pro alio, vizi redibitori e mancanza di qualità essenziali, per quanto chiara sul piano concettuale, non risulta essere di facilissima applicazione.

Nel caso di consegna di un aliud pro alio, l'acquirente sarebbe legittimato ad esperire la generale azione di risoluzione per inadempimento, soggetta solo al termine di prescrizione ordinario decennale e a nessun termine di decadenza, laddove, invece, a fronte di vizi o di mancanza di qualità essenziali, l'acquirente avrebbe a disposizione le cosiddette “azioni edilizie”, da esercitarsi a pena di decadenza entro otto giorni dal momento della scoperta del vizio o della mancanza di qualità e soggette a prescrizione nel termine breve di un anno dalla consegna, ex art. 1497 c.c..

Bisognerà, dunque, distinguere la situazione in cui versa un immobile che possieda i requisiti per ottenere la dichiarazione di agibilità, ma, per qualche ragione, non l'abbia ancora ottenuta, da quella di un immobile che, in concreto, non possieda tali requisiti. Nel primo caso, l'irregolarità non è di fatto sanabile, in quanto l'immobile carente strutturalmente non potrà mai ottenere il certificato di agibilità; nel secondo caso, invece, è evidente come sarebbe ben possibile, anche in un momento successivo alla stipula della compravendita, ottenere l'agibilità dell'immobile che ne abbia concretamente i requisiti per l'ottenimento.

La Corte di Cassazione ha chiarito che l'omessa consegna del certificato di abitabilità non integra l'ipotesi della consegna di aliud pro alio, richiedendosi, a tal fine, l'esistenza di insanabili violazioni della legge urbanistica.

Quando non sia questo il caso (e, quindi, si tratti di mera mancanza documentale del certificato di agibilità), la risoluzione non potrebbe essere senz'altro pronunciata, bensì si dovrebbe verificare l'importanza e la gravità dell'omissione (a questo punto rilevante solo alla luce di quanto previsto nell'art. 1477, co. 3°, c.c.) in concreto, in relazione al godimento, alla commerciabilità del bene e alle specifiche esigenze del compratore.

Anche laddove l'omessa consegna del certificato non sia idonea a fondare la risoluzione del contratto, potrà comunque ravvisarsi un danno risarcibile (il quantum andrà commisurato al deprezzamento che l'immobile ha subito a causa del mancato rilascio della certificazione), potendo un pregiudizio conseguire anche solo per avere ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

Viceversa, qualora la mancanza del certificato di abitabilità dell'immobile sia imputabile ad una non rispondenza alle prescrizioni edilizie, il risarcimento dovrà essere parametrato alle spese presuntivamente necessarie per compiere gli adempimenti necessari ad ottenere il certificato stesso.

In conclusione a questa doverosa panoramica, l'obbligo della consegna della certificazione di agibilità sorge al momento della consegna della res, giusta il disposto di cui al comma 3° dell'art. 1477 c.c. in relazione alla vendita definitiva. La medesima norma è applicabile al contratto preliminare con consegna anticipata.

Il requisito dell'agibilità, sia sotto il profilo sostanziale, sia sotto il profilo formale è una circostanza endogena all'autonomia delle parti, le quali possono considerare tale aspetto come una qualità essenziale o meno dell'oggetto del contratto, purché l'immobile non sia abusivo. Per tali ragioni sarebbe consigliabile che le parti regolamentino tali fattispecie. Per converso, l'obbligo di procurare l'ottenimento del certificato incombe sull'alienante, configurandosi il trasferimento di immobile non munito dei requisiti per ottenere l'agibilità come un trasferimento di aliud pro alio, con conseguente esperibilità dell'azione di risoluzione ex art. 1453 c.c. entro il termine di prescrizione decennale.

Le pronunzie della Suprema Corte

In ipotesi di aliud pro alio, Cassazione Civile, sez. II , 21 gennaio 2013, n. 1373 ha ritenuto che non può ritenersi configurata la fattispecie di "aliud pro alio", che consente di esperire l'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 cod. civ., nel caso di compravendita di un immobile privo dei certificati di abitabilità od agibilità, quando oggetto del contratto siano immobili collocati in uno stabile d'epoca, nello stato di fatto e di diritto come visto e gradito dalla parte acquirente, dovendo all'uopo valutarsi anche l'esiguità del prezzo ed altre circostanze sufficienti a dimostrare la conoscibilità delle caratteristiche funzionali del bene in capo all'acquirente;

A differenza dell'orientamento precedente (v. Cass., 26 gennaio 2006, n. 1514; Cass., 27 novembre 2009, n. 25040, secondo il quale il mancato rilascio del predetto certificato incide sull'attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, con conseguente inadempimento da parte del venditore per consegna di aliud pro alio), il recente orientamento dei Giudici di legittimità, non solo ritiene che la mancata consegna del certificato di agibilità al momento della vendita di un immobile, non comporti nullità del contratto (non vi è infatti alcuna norma che proibisca, analogamente a quanto accade per gli immobili abusivi, la circolazione di abitazioni o edifici non agibili, la cui negoziazione è lecita non essendo l'oggetto del contratto né giuridicamente impossibile né illecito, dunque non può parlarsi di “nullità virtuale”), ma anche che la mancanza del certificato di abitabilità, non può dar luogo alla fattispecie di aliud pro alio che consente di esperire l'azione di risoluzione di cui all'art. 1453 cod. civ. , bensì alla richiesta di declaratoria di responsabilità contrattuale in capo al venditore, con conseguente richiesta di risarcimento danni per la ridotta commerciabilità del bene.

In questo senso v. Cass. 14/01/2014 n. 629 ed in senso conforme, ex multis, Cass. 11/10/2013 n. 23157.

Da evidenziarsi, per completezza, che l'obbligo di consegna del documento di agibilità discende solo dal contratto definitivo e non dal preliminare. A tal proposito, la Cassazione con decisione del 14 gennaio 2014, n. 629/2014, oltre a confermare tale nuovo orientamento, ha chiarito che è legittimo da parte del promissario acquirente il recesso dal contratto preliminare, mentre il promittente venditore deve essere condannato a pagare il doppio della caparra ottenuta all'epoca della sottoscrizione del preliminare stesso e che il mancato rilascio del certificato di agibilità non rappresenta un pregiudizio al pieno godimento dell'immobile.

Avv. Emanuela Foligno - via Piermarini 8 Milano - Twitter @EmanuelaFoligno - studiolegale.foligno@virgilio.it