Nullità del trasferimento di unità immobiliari urbane

Il presente articolo si propone di ricostruire la realtà retrostante la sentenza della Cassazione n.48611 dell' 11 aprile 2014. Detta sentenza vorrebbe sostenere, sulla base del D.L. n. 78/ 2010, disposizione che stabilisce, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, dell'atto di trasferimento:

A) l'identificazione catastale,

B) il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e

C) la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale. La predetta dichiarazione può essere sostituita da un'attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Infine, ai sensi della disposizione in oggetto, prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari. Queste note ci ricordano i tempi lontani quando gli atti notarili erano assai frequentemente scritti a mano. Allora, ci sarebbe apparsa la sentenza assai più giusta. Oggi, dopo un rapido sguardo ad uno studio quale è oggi, la sentenza ci sembra veramente iniqua, in quanto iniziando dalla tecnica di aggiornamento e di conversione delle disposizioni di legge; proseguendo con le tecniche di scrittura al computer dei rogiti, l' unico che non pare essere stato contagiato è forse proprio il notaio, sul quale sono ricaduti gli strali della cassazione, in spregio alla carta di Nizza appare aver trovato l'unico colpevole dell'evasione italiana, sul quale caleranno sanzioni dell'archivio, la possibile radiazione dall' albo, le pretese risarcitorie delle parti e, perché no, qualche accertamento. Anche se appare incongruo spezzare una lancia in favore del colpevole perfetto, ci sentiamo di dover fare le seguenti osservazioni:

• In primis non riscontriamo la richiesta proporzionalità tra pena e colpa, ci sembra che, a carico del notaio abbiano pesato pesanti discriminazioni basate, non sui fatti ascritti a responsabilità, bensì sulle qualità personali del soggetto a responsabilità professionale, in altre parole fa sempre piacere

vedere un notaio alla berlina, specie per una cosa che noi possiamo credere che non ci sarebbe mai capitata.

• Ulteriormente notiamo che la legge richiede la dichiarazione, resa in atto dagli intestatari, circa la conformità del catasto allo stato dei luoghi, ciò quando in fattispecie, ben più offensive dei valori tutelati, è possibile una sanatoria, ciò che appunto ci faceva parlare di mancanza di proporzionalità tra fatto lesivo e sanzione; si allega in proposito un atto integrativo di elementi urbanistici riscontrati mancanti in atto già rogato:

premesso:

– che con atto . . . . . (indicare gli estremi dell'atto) ebbe ad acquistare un appezzamento di terreno posto in Comune di . . . . . e distinto al catasto terreni di detto Comune al foglio . . . . . particella . . . . .,

– che a detto atto non venne allegato il certificato di destinazione urbanistica (ovvero: che detto atto non contiene la dichiarazione del venditore che dalla data di rilascio del certificato di destinazione urbanistica ivi allegato non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici) secondo quanto prescrive l'art. 30 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380,

– che ai sensi del citato art. 30 gli atti tra vivi aventi ad oggetto trasferimento di diritti reali relativi a terreni sono nulli ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata e che detto certificato conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell'alienante, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici,

– che è intenzione di esso A., consapevole del dettato del citato art. 30, procedere ai sensi del comma 4 bis del medesimo art. 30, alla conferma (ovvero: integrazione) del sopra citato atto di acquisto,

ciò premesso ai sensi e per gli effetti del comma 4 bis dell'art. 30 del D.P.R. n. 380/2001, con il presente atto A. dichiara di confermare (ovvero: integrare) l'atto in premessa citato . . . . .

e a tal fine si allega al presente atto sotto la lettera . . . . . il certificato contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti il terreno interessato in premessa indicato alla data del . . . . ., giorno in cui è stato stipulato il detto atto . . . . . qui confermato.

Ovvero:

e a tal fine A. dichiara che dalla data di rilascio del certificato di destinazione urbanistica allegato al detto atto qui integrato fino alla data dell'atto medesimo, non sono intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici.

• Ulteriore esempio, relativo a fabbricato.

premesso

– che con atto . . . . . (indicare gli estremi dell'atto) ebbe ad acquistare un appartamento posto in Comune di . . . . . via . . . . . n . . . . .. e distinto al catasto urbano di detto Comune al foglio . . . . . particella . . . . . subalterno . . . . .,

– che in detto atto il venditore non dichiarò gli estremi del permesso di costruire 1 in forza del quale l'immobile acquistato venne edificato, permesso peraltro rilasciato dal Comune di . . . . . in data . . . . . e dunque sussistente alla data dell'atto di acquisto medesimo,

– che l'art. 46 primo comma del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al D. P. R. 6 giugno 2001, n. 380, per detta omissione commina la nullità dell'atto di acquisto sopra citato,

– che è intenzione di esso A., consapevole della causa di nullità del ridetto atto di acquisto prevista dal citato art. 46 primo comma, procedere ai sensi del comma 4 del medesimo art. 46, alla conferma del sopra citato atto di acquisto,

ciò premesso ai sensi e per gli effetti del comma 4 dell'art. 46 del D.P.R. n. 380/2001, con il presente atto A. dichiara di confermare l'atto in premessa citato . . . . . e a tal fine dichiara che il fabbricato di cui fa parte l'appartamento da lui acquistato, in premessa indicato, è stato costruito in forza di permesso di costruire rilasciato dal Comune di . . . . . in data . . . . . n . . . . ..

La conferma è ammessa per qualunque titolo, anche in sanatoria, abilitativo alla costruzione. Così, ad esempio, per quanto riguarda la denuncia di inizio attività dispone lo stesso art. 46, comma 5 bis, che rende applicabile alla fattispecie l'intero art. 46, per quanto riguarda la licenza, la concessione ad edificare, la domanda di concessione in sanatoria, il provvedimento in sanatoria e l'anteriorità al 1° settembre 1967, dispone l'art. 40, terzo comma, della Legge 28 febbraio 1985, n. 47 e successive modifiche ed integrazioni.

• È appena il caso di osservare che ciò che appare importante approfondire, non dovrebbe tanto essere la menzione in atto, peraltro richiesta dalla legge, ma se detto punto della conformità sia stato dibattuto in sede di stipula, o meno, risultando per ciò omesso, probabilmente solo per disattenzione dello scrivente, certo sfortunatamente non rilevata dal notaio, forse non sufficientemente versato, nei danni che una bozza non corretta, può causare, temendo un po' questa tanto decantata telematica.

Il Notaio Casini Adriano si assume la responsabilità per le critiche circa la sentenza della Cassazione, il Dr Titone Giuseppe ha contribuito alle ricerche sulla importanza delle procedure informatiche ai fini dell'individuazione degli errori trasmessi al testo, nonché ha svolto le ricerche giuridiche relative al principio ex Carta di Nizza, sulla corrispondenza tra sanzione e colpa.

I suddetti hanno uno studio in Monaco di Baviera, specializzato in diritto civile e commerciale.

Not. Adriano Casini : notaio.casini@libero.it 3497680072

Dr. Giuseppe Titone: giutitone90@gmail.com 3285570889

Data: 01/09/2015 22:40:00
Autore: Dott. Giuseppe Titone