Quando la casa va considerata di lusso: le definizioni normative e la giurisprudenza

di Valeria Zeppilli – Casa lussuosa! Sogno di tutti...o incubo? Avere un'abitazione definita di lusso, sebbene per molti sia una fantasia di felicità, comporta anche diversi svantaggi.

Per tali proprietà, ad esempio, è escluso sia il godimento delle agevolazioni fiscali “prima casa” che, come si profila nella legge di stabilità 2016, l'esenzione dal pagamento delle tasse sull'abitazione principale.

Cerchiamo allora di capire quali immobili rientrano nella categoria “lusso”.

Il decreto ministeriale 2 agosto 1969

Il riferimento normativo va al decreto ministeriale del 2 agosto 1969, dedicato a tali abitazioni, il quale detta i criteri idonei a identificarle, prescindendo del tutto dalla categoria catastale.

Nel dettaglio sono di lusso, innanzitutto, le abitazioni realizzate su aree destinate a ville, a parco privato o a costruzioni che gli stessi strumenti urbanistici definiscano tali e quelle realizzate su aree per le quali è prevista una destinazione con tipologia edilizia di case unifamiliari e prescrizione di lotti non inferiori a tremila metri quadri, escluse le zone agricole.

Sono, poi, di lusso le abitazioni che facciano parte di fabbricati con cubatura superiore a duemila metri cubi, realizzati su lotti in cui la cubatura sia inferiore a venticinque metri cubi v.p.p. per ogni cento metri quadri di superficie asservita ai fabbricati e quelle, unifamiliari, che abbiano una piscina con superficie di almeno ottanta metri quadri o campi da tennis con sottofondo drenato per almeno seicentocinquanta metri quadri.

Infine rientrano nella categoria in esame le case che siano composte da uno o più vani costituenti un unico alloggio padronale, con superficie utile complessiva maggiore di duecento metri quadri esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchina, e che abbiano come pertinenza un'area scoperta che sia superiore di almeno sei volte l'area coperta, nonché le singole unità immobiliari con superficie utile complessiva superiore a duecentoquaranta metri quadri, sempre esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti macchina, e le abitazioni che fanno parte di fabbricati o costituiscono fabbricati che insistono su aree comunque destinate all'edilizia residenziale, se il costo del terreno coperto e di pertinenza supera di una volta e mezzo il costo della sola costruzione.

Al di là di tale elencazione, il decreto considera di lusso anche le abitazioni che abbiano almeno quattro delle caratteristiche inserite nella tabella ad esso allegata e che, sostanzialmente, si riferiscono alla presenza di finiture di pregio o di particolari servizi.

La giurisprudenza

Ciò detto in via generale, più volte la giurisprudenza (anche assai recente) è intervenuta a chiarire, in concreto, cosa debba intendersi per abitazione di lusso.

Ad esempio, con la sentenza numero 20031/2015, depositata il 7 ottobre, la Corte di cassazione ha escluso dal beneficio delle agevolazioni fiscali sulla prima casa l'acquirente di un immobile che superi i duecentoquaranta metri quadri di superficie considerando il seminterrato non abitabile: per i giudici, infatti, in questo caso l'abitazione deve essere considerata di lusso.

Così facendo la Corte ha confermato un orientamento ormai consolidato, espresso ad esempio già con la pronuncia numero 12942/2013.

Del resto, il requisito dell'abitabilità non incide sul rapporto tributario, per il quale rileva solo la superficie utile richiamata dalla normativa di legge, alla quale rimangono estranei, come visto, solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e i posti auto (cfr. Cass. n. 23591/2012).

Per quanto riguarda invece la presenza di piscina, la Cassazione, con la sentenza numero 21908/2015, depositata il 27 ottobre, ha escluso che se una villa abbia una superficie inferiore a duecentoquaranta metri quadri ma sia dotata di piscina, l'acquirente possa usufruire dei benefici fiscali sulla prima casa, in quanto l'immobile rientra comunque tra le abitazioni di lusso.

Non molto tempo fa, invece, gli stessi giudici di legittimità, nella sentenza numero 4722/2015, avevano affermato che il carattere di lusso è dato esclusivamente dalla metratura dell'abitazione: se essa non supera i duecentoquaranta metri quadri, anche se ha la piscina, non sarebbe abitazione di lusso.