Il proprietario dell'immobile in locazione può vendere senza informare l'inquilino?

di Valeria Zeppilli – Il proprietario di un immobile, che ha concesso il bene in locazione, potrebbe decidere di venderlo prima che sia concluso il contratto. Ma quali sono i diritti dell'inquilino a fronte di questa scelta?

Secondo quando previsto dalla legge numero 431 del 1998, di riforma delle locazioni, a determinate condizioni, in caso di vendita dell'immobile adibito a uso abitativo (come in caso di nuova locazione), il conduttore ha il diritto di prelazione sullo stesso.

Il diritto di prelazione, si ricorda, è quello che permette a un soggetto, in caso di costituzione di un negozio giuridico, di essere preferito rispetto ad altri e alle stesse condizioni.

Tale diritto, per quanto qui interessa, è previsto, in particolare, dalla lettera g) dell'articolo 3 della legge numero 431 del 1998, in base al quale esso opera quando il locatore, alla prima scadenza, nega il rinnovo del contratto in quanto intende vendere l'immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello nel quale eventualmente abiti.

In tal caso, infatti, l'inquilino ha diritto a essere preferito rispetto ad altri eventuali potenziali acquirenti.

È evidente che due sono le condizioni in cui opera il diritto di prelazione:

- la vendita intervenga alla prima scadenza;

- il locatore non abbia altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione;

Se tali circostanza ricorrono, il proprietario, prima di vendere, deve comunicare preventivamente al conduttore per iscritto la sua intenzione di vendere, nel modo che vedremo più avanti.

Nessuna prelazione dunque se cui la vendita interviene dopo la prima scadenza contrattuale, o se il proprietario ha altri immobili ad uso abitativo.

In tali ipotesi, tuttavia, può farsi riferimento a quanto previsto dal decreto ministeriale 30 dicembre 2002 che all'articolo 1 stabilisce che il proprietario dell'immobile può comunque concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell'immobile, restando tale facoltà nella sua attribuzione esclusiva.

Eccezioni al diritto di prelazione

Occorre precisare, in ogni caso, che non sempre (neanche quando sia previsto dalla legge) il diritto di prelazione dell'inquilino opera.

Nel nostro ordinamento tale diritto, infatti, conosce una serie eccezioni.

Innanzitutto, nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà tra il locatore e altri soggetti a titolo di comunione ereditaria, il diritto di prelazione dei coeredi (di cui all'articolo 732 del codice civile) fa passare in secondo piano quello del conduttore.

Un'altra eccezione si ha nel caso in cui la vendita sia destinata al coniuge del locatore o ai suoi parenti entro il secondo grado: in tale ipotesi, al conduttore non spetta alcun diritto e, di conseguenza, il proprietario dell'immobile non è tenuto a dargli comunicazione scritta dell'intenzione di vendere al fine di permettergli di esercitare la prelazione.

Modo della comunicazione ed esercizio del diritto recesso

Nei casi in cui il conduttore abbia diritto di prelazione sull'immobile, il locatore, come detto, è obbligato a dargli comunicazione scritta della sua intenzione di vendere.

Tale comunicazione deve avvenire attraverso atto notificato per il tramite dell'ufficiale giudiziario, con l'indicazione del corrispettivo e delle condizioni di compravendita.

Il locatore, poi, è tenuto a invitare il conduttore (o i conduttori) a esercitare o meno il diritto di prelazione.

L'inquilino, quindi, si deve determinare in un senso o in un altro entro sessanta giorni da quello in cui ha ricevuto la comunicazione, sempre mediante atto da notificare, questa volta al locatore, per il tramite dell'ufficiale giudiziario.

A stabilirlo è l'articolo 38 della legge numero 392/1978, il quale precisa anche che, nel caso in cui l'inquilino decida di esercitare il proprio diritto di prelazione, dovrà provvedere (contestualmente alla stipula del contratto di compravendita o preliminare) a versare il prezzo di acquisto entro trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello in cui gli sia stata notificata la comunicazione del proprietario.

Ciò salve diverse condizioni indicate nella comunicazione stessa.

La disdetta immotivata

La presente trattazione non può esimersi dal dare conto di un'importantissima recente sentenza della Corte di cassazione: la numero 5596 dell'undici marzo 2014.

Con essa, infatti, i giudici hanno chiarito che il diritto di prelazione in caso di alienazione a terzi successivamente all'intimazione della disdetta da parte del locatore esiste esclusivamente nel caso in cui il locatore stesso, nella disdetta, abbia manifestato la propria volontà di recedere.

Solo in tale ipotesi, infatti, sussiste il diritto dell'inquilino di riscattare l'immobile condotto in locazione nei confronti del terzo acquirente.

Viceversa, nel caso in cui la disdetta sia immotivata, il diritto di prelazione non sorge, con la conseguenza che, una volta che sia stato accertato che la disdetta è stata illegittimamente intimata per la prima scadenza, il diritto del conduttore è unicamente quello alla rinnovazione del contratto.