Niente certificato di agibilità? Niente compravendita

di Valeria Zeppilli – Nel disciplinare la compravendita, il codice civile pone una serie di oneri in capo al venditore. Uno di questi, previsto in particolare dal terzo comma dell'articolo 1477, è quello di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta.

Cosa può fare, quindi, il promissario acquirente se il venditore si rifiuta di consegnare il certificato di agibilità, abitabilità e conformità alla concessione edilizia?

Secondo la Corte di cassazione, egli può legittimamente rifiutarsi di stipulare la compravendita definitiva.

In particolare, i giudici di legittimità lo hanno precisato con la sentenza numero 2438/2016, depositata l'8 febbraio (qui sotto allegata).

Per la Corte, infatti, l'acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile che sia idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all'acquisto. Egli, insomma, ha interesse a che il bene sia fruibile e commerciabile.

Di conseguenza, se il promittente venditore non consegna il certificato di agibilità, la stipula del definitivo può sempre essere rifiutata, anche se la mancata consegna dipende dall'inerzia del Comune al rilascio del documento.

I giudici, inoltre, hanno precisato che allo stesso modo la consegna del certificato di abitabilità, se l'immobile è un appartamento da adibire ad abitazione, attiene a un requisito essenziale della cosa venduta, incidendo sulla possibilità di adibire la stessa legittimamente all'uso contrattualmente previsto.

Con la conseguenza che il venditore ha l'obbligo di consegnare all'acquirente il certificato, richiedendolo e sostenendone le spese, e l'inadempimento di tale obbligo è di per sé foriero di danno emergente, in quanto costringe l'acquirente a provvedere in proprio.