Condominio: la nullità delle delibere assembleari

di Valeria Zeppilli – I casi in cui le delibere assembleari sono invalide sono molteplici. Alcuni di essi ne determinano la nullità, altri l'annullabilità, con conseguenti differenze nella tutela.

Soffermiamoci in questa sede sui casi di nullità delle delibere assembleari.

Ipotesi di nullità delle delibere assembleari

Innanzitutto, una delibera è nulla quando il suo oggetto è impossibile o illecito in quanto contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume.

Ci si riferisce, ad esempio, ai casi in sia statuito il divieto di vendere il proprio appartamento a determinati soggetti per motivi discriminatori.

La nullità, poi, deriva anche dall'aver posto come oggetto della delibera un aspetto che non rientra nei poteri assembleari, come nel caso in cui si sia deliberato su diritti soggettivi dei singoli condomini.

Sono inoltre nulle le delibere che sono prive di elementi essenziali (perché, ad esempio, non indicano i nominativi dei votanti) e quelle che ledono i diritti di ciascun condomino sulle cose o sui servizi comuni o sul proprio piano o sulla propria porzione di piano (si pensi, ad esempio, al caso in cui l'installazione dell'impianto di ascensore leda dei diritti di proprietà esclusiva di uno dei partecipanti al condominio).

Impugnazione

La nullità della delibera comporta che la relativa impugnazione, da farsi con citazione dinanzi al giudice civile, non è soggetta ai termini previsti per l'annullabilità dal secondo comma dell'articolo 1137 del codice civile.

Essa, infatti, può essere fatta valere in ogni tempo, anche oltre i trenta giorni.

Inoltre legittimato attivo a impugnare una delibera nulla è chiunque dimostri di averne interesse, ivi compreso, quindi, il condomino che, in sede di votazione, si sia espresso in modo favorevole alla delibera o non abbia sollevato obiezioni in sede assembleare.

Legittimato passivo, invece, è di norma l'amministratore in qualità di rappresentante del condominio.

Tuttavia, anche i singoli condomini sono legittimati in maniera concorrente e possono intervenire in giudizio ad adiuvandum.

Vedi anche:

- Condominio: l'annullabilità delle delibere assembleari

- Condominio: L'impugnazione delle delibere assembleari