Condominio: l'annullabilità delle delibere assembleari

di Valeria Zeppilli – Le delibere assembleari possono essere impugnate dai condomini, seppure con diversi limiti, nel caso in cui esse siano nulle e nel caso in cui esse siano annullabili.

Concentriamo la nostra analisi sui casi di annullabilità delle delibere assembleari.

Ipotesi di annullabilità delle delibere assembleari

Le ipotesi in cui una delibera assembleare è annullabile sono molteplici.

Innanzitutto ci si riferisce a quelle che presentano dei vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea e, più in generale, a quelle affetta da vizi formali che violano prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o informazione in assemblea.

Sono inoltre annullabili le delibere adottate con una maggioranza inferiore a quella all'uopo richiesta dalla legge o dal regolamento condominiale e quelle che violano norme che richiedono maggioranze qualificate in relazione all'oggetto.

Ad esempio, la Corte di cassazione ha ritenuto annullabili le delibere che hanno modificato le modalità di pagamento delle spese condominiali senza il prescritto numero di condomini (Cass. n. 10816/2009) o quelle adottate con un ordine del giorno incompleto (Cass. n. 143/2004).

Impugnazione

L'impugnazione di una delibera annullabile è concessa solo ai condomini assenti, a quelli dissenzienti e a quelli che si sono astenuti dal votare.

La legittimazione passiva, invece, spetta all'amministratore di condominio in qualità di rappresentante del condominio stesso. Ad essa si aggiunge la legittimazione concorrente dei singoli condomini.

Ai sensi di quanto disposto dal secondo comma dell'articolo 1137 del codice civile, tale impugnazione va proposta nel termine perentorio di trenta giorni che decorre dalla data della delibera per i condomini dissenzienti o astenuti e dalla data in cui la delibera sia stata loro comunicata per i condomini assenti.

Essa, inoltre, va proposta con atto di citazione, anche se la giurisprudenza ha comunque ritenuto valide le impugnazioni proposte impropriamente con ricorso purché siano rispettati i termini sopra visti (cfr. Cass. n. 18117/2013).

Non è in ogni caso sufficiente a impedire la decadenza una semplice lettera raccomandata.

Vedi anche:

- Condominio: la nullità delle delibere assembleari"

- Condominio: L'impugnazione delle delibere assembleari