Danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare: chi ne risponde?

Dott.ssa Federica Morabito- Con la sentenza n. 9449/2016, le Sezioni Unite si sono nuovamentepronunciate su un tema tanto spinoso quanto usuale.

Difatti, sempre più alta è la casisticadi procedimenti incardinati e volti a risarcire soggetti i cui appartamenti sonostati danneggiati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Una copiosa giurisprudenza in materiatestimonia quante volte sia stato necessario interrogarsi circa l'imputazione dellaresponsabilità in questi casi.

Importante in merito fu la sentenzadelle Sezioni Unite n.2672 del 2016 che, nel solco di un orientamento consolidato, stabilì che "poiché il lastrico solaredell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione dicopertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se èattribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvederealla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, inconcorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di usoesclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per leinfiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto dimanutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione diconservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale adire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione deidue terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, inragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo".

Dunque, chiaro era il pensiero dellaSuprema Corte di inquadrare nell'ambito obbligatorio una vicenda inerente allaproduzione di un danno ad un terzo, a causa della violazione di un obbligo dicustodia e di manutenzione della cosa comune.

Forse questo è il punto critico che ha portato, successivamente, dottrina e giurisprudenzaad orientare il loro pensiero in manieranettamente opposta.

Difatti le Sezioni Unite con lapronuncia in commento enucleano un nuovo principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici,allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, deidanni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondonosia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazzaa livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., siail condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o diparte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello),ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratorel'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art.1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvederealle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod.civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contrariadella riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilitosecondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il qualepone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico delproprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per irestanti due terzi a carico del condominio"

E'evidente l'inversione di rotta dellaSuprema Corte che, con tale principio di diritto, riconduce la questionenell'ambito della responsabilità extracontrattuale.

Più precisamente, i giudici dilegittimità ritengono che la posizione del titolare esclusivo, del lastricosolare o della terrazza a livello, sia peculiare rispetto a quella degli altricondomini.

Quest'ultimo, difatti, in virtù di taletitolarità che gli consente di utilizzare il lastrico o la terrazza in modo esclusivo, è di conseguenza"custode" della cosa, pertanto risponderà ai sensi dell'art.2051 c.c.

Tale responsabilità ha natura oggettivae si fonda sul particolare rapporto di fatto instauratosi tra il soggetto e lacosa.

La responsabilità del condominio,invece, è inquadrata diversamente, venendo ad essere ricondotta, con lapronuncia de qua, dalle Sezioni Unitenella fattispecie disciplinata all'art. 2043 c.c., dunque nella responsabilitàextracontrattuale da fatto illecito.

Ancora, precisa la Corte che, salvo lapossibilità di rinvenire responsabilità specifiche, la ripartizione delle spesedi manutenzione seguirà il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., con laconseguenza che il titolare esclusivo risponderà dei danni per un terzo ed ilcondominio per due terzi.

Dott.ssa Federica Morabito

Studio Legale Aschi

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