Condominio e usucapione del lastrico solare

di Annamaria Villafrate - L'usucapione di un bene immobile si realizza generalmente su una casa o un terreno di proprietà esclusiva. Il condominio invece è un immobile formato da parti esclusive e comuni. E' possibile quindi che un condomino usucapisca una parte comune del condominio?

Vediamo un caso particolare:

L'usucapione del lastrico solare

L'ipotesi più frequente in cui ci si è posti un simile interrogativo riguarda il lastrico solare, superficie del condominio con funzione di copertura. La sentenza n. 9035 del 5.05.2016 della Corte di Cassazione ha risposto al quesito nei seguenti termini: "La natura condominiale del lastrico solare, affermata dall'art. 1117 c.c., può essere esclusa soltanto da uno specifico titolo in forma scritta, essendo irrilevante che il singolo condomino non abbia accesso diretto al lastrico, se questo riveste, anche a beneficio dell'unità immobiliare di quel condomino, la naturale funzione di copertura del fabbricato comune. La presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 c.c., che contiene un'elencazione non tassativa ma meramente esemplificativa dei beni da considerare oggetto di comunione, può essere superata se la cosa, per obbiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso o al godimento di una parte dell'immobile, venendo meno, in questi casi, presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria, giacché la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario." La Corte di merito aveva rilevato l'assenza di una riserva di proprietà negli atti di compravendita, che invece disponevano il trasferimento della comproprietà di quanto per legge è comune tra i condomini (art. 1117 c.c), se ne deduce che la ricorrente riteneva il lastrico parte condominiale.

Altri aspetti da tenere in considerazione:

- Come funziona l'usucapione?

L'usucapione è una modalità cui con si acquista la proprietà o altro diritto reale su un bene mobile o immobile. L'acquisto avviene a titolo originario, senza la necessità di stipulare un atto di compravendita. L'istituto accorda maggiore certezza ai rapporti giuridici, tutelando il soggetto che si prende cura del bene nel tempo.

- L'usucapione di un immobile

La forma di usucapione più frequente si realizza sui beni immobili. Al fine di usucapire un immobile, il possesso deve esercitarsi con modalità non violente e clandestine per tutta la durata stabilita dalla legge.

- Dopo quanti anni si diventa proprietari per usucapione?

La durata del possesso ai fini dell'usucapione è variabile: 20 anni se il possesso è stato acquisito in mala fede, 10 anni se è sorto in buona fede in virtù di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e trascritto nei registri immobiliari.

Per approfondire vai alla guida legale sull'istituto dell'usucapione