Ascensore esterno in condominio: problematiche legali

Avv. Laura Bazzan - L'installazione di un ascensore in un immobile condominiale è configurabile quale innovazione suscettibile di utilizzazione separata da parte dei condomini ai sensi dell'art. 1121 c.c. Quando l'impianto viene realizzato all'esterno, è necessario tenere presente tre limiti:

- la destinazione delle parti comuni: poiché a mente dell'art. 1120 c. 4 c.c. sono vietate le innovazioni che rendano talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, è necessario valutare se l'eventuale occupazione delle aree comuni esterne sia ostativa alla realizzazione dell'opera. Il concetto di inutilizzabilità è stato interpretato dalla giurisprudenza non come il semplice disagio nell'utilizzazione del bene comune in conseguenza dell'installazione, ma come "concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità" (Cass. n. 18334/2012). Di conseguenza, è stata considerata legittima la costruzione di un ascensore esterno che occupava una minima parte del cortile comune, rendendone meno agevole la fruizione ma non per questo inutilizzabile.

- il decoro architettonico: la tutela del decoro architettonico mira ad evitare la diminuzione di valore dell'immobile in conseguenza del mutamento estetico apportato dall'innovazione. La realizzazione di un'opera che determini un'alterazione dell'edificio condominiale, pertanto, risulta vietata ex art. 1120 c. 4 c.c. quando comporti altresì un deprezzamento dell'intero fabbricato, essendo invece lecito "il mutamento estetico che non cagioni un pregiudizio economicamente valutabile o che, pur arrecandolo, si accompagni a un'utilità la quale compensi l'alterazione architettonica che non sia di grave e appariscente entità" (ex multis, Cass. n. 4474/1987).

- il diritto di luce e veduta: la limitazione della visibilità e dell'ariosità, oltre che dell'utilizzo e dell'accesso, a discapito anche di uno solo dei condomini, non di rado, ha rappresentato la ragione sufficiente per determinare la nullità della delibera assembleare e impedire la realizzazione dell'ascensore esterno (cfr. ex multis, Cass. n. 6295/2015) sulla scorta che "i poteri dell'assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni che a quelle esclusive, salvo che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti di acquisto o mediante approvazione del regolamento di condominio che la preveda" (Cass. n. 4726/2016).

In ogni caso, vanno considerate prevalenti le disposizioni in tema di innovazioni eventualmente riportate nel regolamento di condominio contrattuale.

La maggioranza e la ripartizione delle spese

L'installazione di un ascensore esterno in un immobile condominiale che ne sia sprovvisto va deliberata con le maggioranze di cui all'art. 1136 c. 5 c.c.

Le spese per la successiva manutenzione e conservazione sono sostenute dai condomini in base all'art. 1124 c.c. In caso di dissenso di alcuni condomini alla realizzazione dell'opera, a cagione della gravosità della spesa o alla voluttuarietà dell'innovazione, le spese per l'installazione e la manutenzione dell'ascensore esterno devono essere sostenute, secondo la previsione dell'art. 1121 c.c., dai condomini che hanno provveduto alla realizzazione dell'impianto e che, per l'effetto, ne sono divenuti proprietari. L'uso dell'ascensore esterno può comunque essere consentito anche ai condomini originariamente dissenzienti, che abbiano successivamente manifestato l'intenzione di servirsene, provvedendo alle spese per l'installazione e a quelle per la manutenzione.

L'abbattimento delle barriere architettoniche

Quando l'installazione di un ascensore esterno costituisce misura adottata per l'abbattimento delle barriere architettoniche, secondo quanto previsto dall'art. 1136 c. 2 c.c., la maggioranza richiesta per l'approvazione dell'opera è quella semplice, mentre se l'installazione avviene a cura e spese di un condomino disabile non è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea.

In quanto opera finalizzata all'eliminazione di barriere architettoniche, inoltre, l'ascensore esterno può essere realizzato in deroga alle norme sulle distanze previste dai regolamenti edilizi, ex art. 79 TUE, salvo il rispetto delle distanze previste dagli artt. 873 e 907 c.c. nel caso in cui tra l'innovazione e i fabbricati alieni non intercorrano spazi di proprietà o uso comune.

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