Locazioni: la mancata restituzione della cauzione

Avv. Laura Bazzan - La restituzione dellacauzione alla scadenza del contrattodi locazione, con la riconsegna dell'immobile,costituisce un preciso diritto del conduttore cui corrisponde il relativoobbligo del locatore. Tale diritto, tuttavia, è subordinato all'esatto adempimento da parte delconduttore di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. Nel casoin cui l'immobile locato venga compravenduto,stante la natura di pegno irregolare riconosciuta al deposito cauzionale inrelazione alla sua funzione di garanzia e alla natura fungibile dei beni che neformano oggetto, la restituzione può essere richiesta dal conduttore al terminedella locazione anche all'acquirente frattanto subentrato nei diritti del primo locatore. Il venditore, piùprecisamente, deve trasferire il deposito cauzionale, unitamente agli interessisullo stesso fino a quel momento dovuti, all'acquirente nuovo proprietario salvoche non sia stato espressamenteconcordato il contrario, e ciò, in particolare, può avvenire "se dalcontratto risulti che il mancato trasferimento della cauzione al compratore èdovuto: o ad una compensazione trail dare del compratore e l'avere dello stesso, trattandosi di rispettivicrediti di denaro e simultaneamente esigibili; oppure al prezzo della vendita concordato in misura ridotta (pari al valoredella cauzione) rispetto a quello che avrebbe dovuto essere, cioè, in altritermini, dal contratto risulti una compensazione, per così dire, "virtuale"" (Cass. sent. n. 23164/2013).

Nonostante la finalitàdel deposito cauzionale sia proprio quella di garantire il locatore per eventuali inadempimenti del conduttore, secondoquanto da ultimo confermato dalla Corte di Cassazione anche con ordinanza n. 3882del 25.02.2015, "una volta che la locazione si è conclusa con la restituzionedel bene, il locatore non può rifiutarsi di restituire il deposito sulla basedi generiche contestazioni o,semplicemente, riservandosi di agirein un separato giudizio per il risarcimento dei danni". Lo stesso locatore, pertanto, perpoter legittimamente trattenere la cauzione a copertura dei danni subiti, deve primapromuovere un apposito giudizio ed ottenere l'attribuzione totale oparziale di quanto conseguito con il deposito cauzionale (cfr. Cass. sent. n.9442/2010).

A fronte della mancatarestituzione del deposito cauzionale, in assenza di attribuzione giudiziale o litispendenzadel relativo giudizio, il conduttore può far valere il suo diritto anche in viamonitoria. Per contro, il locatorepuò eccepire la sussistenza dell'inadempimento del conduttore in fase di opposizione all'ingiunzione al fine dicompensare il proprio credito per i danni subiti con il debito derivante dall'obbligodi restituzione. Evidentemente, in caso di accordo tra conduttore e locatorecirca la sussistenza dell'inadempimento e la quantificazione del danno, leparti possono regolare in sede stragiudizialela fine del rapporto locatizio, prevedendo volontariamente che la mancatarestituzione della cauzione da parte del locatore operi in compensazionecon i danni verificatisi per l'inadempimento del conduttore.

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