La cessione della locazione ad uso commerciale

di Annamaria Villafrate - La cessione del contratto di locazione a uso commerciale è disciplinata dall'art. 36 della legge 392/78. La disposizione riconosce al conduttore il diritto di cedere o sublocare il contratto di locazione senza il consenso del locatore, purché la cessione o la sublocazione abbia ad oggetto anche l'azienda e perfino e se il contratto originario prevede un divieto in tal senso.

L'assenza del consenso da parte del locatore è controbilanciata dall'obbligo del conduttore di comunicare l'avvenuta cessione con lettera raccomandata con avviso di ricevimento e dal diritto di opporsi alla cessione entro 30 giorni in presenza di gravi motivi.

L'istituto negli anni ha dato vita a problematiche interpretative chiarite principalmente dalla Cassazione.

1) Rapporto tra cessione del contratto di locazione commerciale e cessione d'azienda. La sentenza n. 9487/2007 della Suprema Corte precisa che la cessione del contratto di locazione contestuale alla cessione dell'azienda (art. 36) deve ricondursi a un'ipotesi di cessione "ex lege", disciplinata da una normativa speciale (L. 392/78). Trattasi in sostanza di una"sottospecie" della successione contrattuale contemplata dall'articolo 2558 c.c. in cui, anche se non è contemplato un collegamento necessario tra cessione dell'azienda e del contratto di locazione, i due negozi convergerebbero in un'unitaria operazione economica, creandosi una relazione generale - particolare.

2) Collegamento temporale tra cessione della locazione a uso commerciale e cessione d'azienda. La sentenza 6402/90 della Cassazione ha evidenziato come, ai fini dell'applicabilità dell'art. 36 L. 392/78 non rileva che alla cessione dell'azienda corrisponda la contestuale sublocazione o cessione del contratto di locazione e viceversa. Ciò che conta è il legame funzionale e temporale tra il trasferimento del godimento dell'immobile e quello dell'azienda.

3) Responsabilità per i danni cagionati alla cosa in caso di successione di soggetti diversi nel contratto di locazione. La sentenza n. 20024/2016 della Cassazione ha precisato che, ferma restando la responsabilità solidale del conduttore cedente e del cessionario nei confronti del locatore (nei rapporti interni tra i vari conduttori), il debito deve essere ripartito secondo il criterio dell'imputabilità. Responsabile è quindi colui che era conduttore quando il danno è sorto. Nel caso in cui non sia possibile provare a quale debitore siano imputabili i danni, le parti del debito solidale si presumono uguali, fatte salve le azioni di regresso.

4) Definizione di "gravi motivi" che giustificano l'opposizione del locatore. Secondo la Cassazione n. 2386/1991 rilevano solo i motivi riconducibili alla persona del conduttore: affidabilità, condizione economica e attività programmata. Non rilevano i motivi ricollegabili direttamente a esigenze e condizioni del locatore.