Sopraelevazioni abusive

di Valeria Zeppilli – In forza di quanto disposto dall'articolo 1127 del codice civile, il proprietario esclusivo del lastrico solare è titolare del cd. diritto di sopraelevazione, ovverosia ha la possibilità di elevare nuovi piani o nuove fabbriche anche a prescindere da una preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale.

Nel caso in egli decida di avvalersi di tale diritto, deve corrispondere agli altri condomini un'indennità, determinata considerando il valore attuale dell'area che si andrà ad occupare con la nuova fabbrica diviso per il numero dei piani (compreso quello da edificare) e detraendo dal risultato l'importo della quota a lui spettante.

Inoltre, chi fa la sopraelevazione deve anche ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di beneficiare.

Statica dell'edificio

Il fatto che il diritto di sopraelevare possa essere esercitato anche a prescindere dalla preventiva autorizzazione dell'assemblea condominiale non vuol dire che lo stesso sia privo di limiti e vincoli.

In alcuni casi, infatti, la sopraelevazione è abusiva e gli altri condomini possono opporsi ad essa ed ottenerne la demolizione.

L'articolo 1127 del codice civile, più in particolare, stabilisce innanzitutto che la sopraelevazione non è ammessa, in generale, quando non lo consentono le condizioni statiche dell'edificio.

Tale divieto è assoluto e la relativa azione non è soggetta a prescrizione.

A un tal genere di sopraelevazione abusiva è possibile ovviare esclusivamente nel caso in cui gli altri condomini acconsentano unanimemente alla realizzazione delle opere che si rendano necessarie per il rafforzamento e consolidamento dell'edificio.

Aspetto architettonico, aria e luce

Il diritto di sopraelevazione del proprietario dell'ultimo piano, poi, conosce altri due limiti, che però, a differenza del primo, presuppongono l'opposizione facoltativa degli altri condomini.

Il codice civile, infatti, stabilisce che i condomini possono opporsi alla sopraelevazione anche nel caso in cui questa pregiudichi l'aspetto architettonico dell'edificio o diminuisca l'aria o la luce dei piani sottostanti (anche di un solo appartamento) in maniera notevole.

Trattandosi di una facoltà, la relativa azione è soggetta a prescrizione ventennale: sia il diritto a far valere la non alterazione del decoro architettonico che quello a far valere il diritto a mantenere immutata l'aria o la luce della propria abitazione sono infatti diritti disponibili che si prescrivono a seguito di mancato esercizio per venti anni.

Diritto di panorama

La sopraelevazione illegittima, inoltre, può comportare una lesione del diritto di proprietà del vicino, ovverosia un'ulteriore conseguenza della quale deve tenersi conto nel momento in cui si decide di realizzare l'opera.

Sebbene in Italia non esista un vero e proprio diritto di panorama, il nostro ordinamento civile pone, infatti, una serie di prescrizioni a tutela della proprietà che, considerate complessivamente, possono essere ricondotte ad esso, inteso come diritto di ciascuno di godere di spazio e luce attorno alla propria abitazione.

Ci si riferisce alle disposizioni del codice civile che si occupano delle distanze tra le costruzioni, delle luci, delle vedute e del diritto di proprietà in generale (articoli da 900 a 907 e 832 e seguenti).

Già da tempo, a tal proposito, la Corte di cassazione ha sancito che se un appartamento, a seguito di una costruzione abusiva del vicino (ovverosia eseguita in contrasto con la disciplina che regolamenta l'assetto del territorio o con quella regola la proprietà), perde o vede diminuito il panorama del quale si avvantaggia, chi occupa l'immobile subisce un danno ingiusto e risarcibile (v. Cass. n. 3679/1996 e Cass. n. 10250/1997).

Violazione del regolamento edilizio

Infine, spostandoci dal campo del diritto civile a quello del diritto amministrativo, una sopraelevazione è abusiva anche (e soprattutto) quando viola una norma urbanistica.

Si pensi, ad esempio, al caso in cui in una zona omogenea l'edificio è stato elevato oltre l'altezza degli edifici circostanti.

In tali ipotesi, la sopraelevazione comporta innanzitutto delle conseguenze di carattere amministrativo, che sono stabilite da norme speciali e possono coincidere con la comminazione di una sanzione pecuniaria e/o con l'ordine di demolizione dell'opera.

Ma non solo: in forza di quanto disposto dall'articolo 872 del codice civile, chi ha subito un danno a seguito della violazione delle norme di edilizia deve esserne risarcito, salva la facoltà, in determinati e tassativi casi, di chiedere la riduzione in pristino.