Le clausole vessatorie nel contratto di locazione

Avv. Laura Bazzan - Ai sensi dell'art. 1 c. 4 L. n. 431/1988, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta. Si pone, pertanto, la questione della vessatorietà di talune clausole quando il contratto di locazione, anziché essere stipulato all'esito di una trattativa negoziale bilaterale, sia stato unilateralmente predisposto da una delle parti (solitamente il locatore) e sottoscritto per adesione dall'altra (solitamente il conduttore). In questo caso, infatti, l'art. 1341 c.c. sanziona con la nullità la clausola vessatoria non specificamente approvata per iscritto dal sottoscrivente. Quando parti del contratto di locazione sono un consumatore ed un professionista, invece, trova applicazione la specifica disciplina in tema di clausole abusive dettate dal Codice del Consumo.

È appena il caso di ricordare che sono considerate vessatorie le clausole che stabiliscono limitazioni di responsabilità, facoltà di recedere dal contratto o di sospendere l'esecuzione in favore di chi le ha predisposte, sanciscono a carico dell'altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni (cd. clausola solve et repete), tacita proroga o rinnovazione del contratto, oltre alle clausole compromissorie e quelle che impongono deroghe alla competenza dell'autorità giudiziaria. In ogni caso, non possono essere considerate vessatorie le clausole che riproducono disposizioni di legge.

Così, ad esempio, sono state ritenute vessatorie dalla giurisprudenza:

- la clausola che pone a carico del conduttore le riparazioni di cui agli artt. 157 e 1609 c.c. e degli impianti tutti, trasferendo l'obbligazione del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto a totale carico del conduttore (cfr. Cass. n. 2555/1971);

- la clausola che pone a carico del conduttore l'obbligo di eliminare le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il normale uso, una volta terminato il rapporto (cfr. Cass. n. 11703/2002);

- la clausola che stabilisce la risoluzione del contratto per mancato pagamento da parte del conduttore di una sola rata (cfr. Cass. n. 446/2011).

Al contrario, è stata esclusa la vessatorietà:

- della clausola contenente il divieto di sublocazione (cfr. Cass. n. 337/1979);

- della clausola che prevede l'adeguamento del canone all'indice del costo della vita quando la legge non ponga limiti all'aggiornamento del canone stesso (cfr. Cass. n. 2097/1985);

- della clausola che subordina la possibilità del mutamento di destinazione della cosa locata al permesso scritto del locatore ed anzi, la violazione dell'uso del bene locato costituisce grave inadempimento che legittima la risoluzione (cfr. Cass. n. 265/1989);

- della clausola che esclude la corresponsione al conduttore di un'indennità per i miglioramenti dallo stesso effettuati, in quanto non comportante alcuna limitazione di responsabilità né della facoltà di proporre eccezioni ma operante unicamente sul piano sostanziale, legittimamente derogando all'art. 1592 c.c. (cfr. Cass. n. 10425/2002);

- della clausola che pone a carico del conduttore le spese normalmente gravanti sul locatore, comprese quelle dovute a vetustà, forza maggiore e uso pattuito (cfr. Cass. n.15592/2007).

Per approfondimenti:

- guida sulle clausole vessatorie

- guida locazioni