Mutuo prima casa

• Cos'è il mutuo prima casa
• Come si ottiene il mutuo prima casa
• I requisiti
• Documenti per mutuo prima casa
• Le agevolazioni
• Mutuo prima casa per i giovani
• Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa
• Calcolo mutuo prima casa

Cos'è il mutuo prima casa

Si tratta dunque di un contratto in cui una parte, denominata mutuante, consegna ad un'altra parte, denominata mutuatario, una somma che è vincolata all'acquisto di un'unità immobiliare o alla sua realizzazione. Al momento della stipula del contratto viene normalmente costituita un'ipoteca sull'immobile, quale forma di garanzia.

Si ricorda, in via generale, che ai sensi dell'art. 1813 c.c. "il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Nel contratto di mutuo, dunque, una parte si impegna a concedere all'altra una quantità di denaro fissandone, per la restituzione, i modi e i tempi; tale somma è poi maggiorata degli interessi, che rappresentano il vantaggio economico che il mutuante ricava dal concludere il contratto.

Come si ottiene il mutuo prima casa

Chi vuole ottenere un mutuo prima casa normalmente si rivolge a una banca o a un istituto di credito per verificare le condizioni offerte ed eventualmente stipulare il contratto.

La stipula è comunque preceduta da una complessa attività istruttoria nel corso della quale la banca provvede all'accertamento della situazione patrimoniale del richiedente, acquisendo la documentazione necessaria al fine di valutare la solvibilità del potenziale mutuatario. L'istituto fa altresì redigere una perizia di stima dell'immobile al fine di valutare se la somma sia concedibile in relazione al valore stimato dell'immobile.

Viene dunque concluso un contratto, redatto obbligatoriamente in forma scritta, con il quale vengono indicati, oltre alla somma prestata, anche le modalità di restituzione, la rateazione dell'importo da restituire ed il tasso di interesse. Il contratto deve essere redatto in modo chiaro e al cliente deve essere offerta un'esaustiva e chiara informativa.

I requisiti

Rispetto a un normale contratto di mutuo, il mutuo prima casa comporta dei benefici per il mutuatario, sui quali ci soffermeremo a breve. Preliminarmente va però detto che, per poter accedere a tali benefici, sono richiesti specifici requisiti e, in particolare:

• che l'immobile non sia di lusso,
• che l'immobile si trovi nello stesso Comune in cui l'istante ha la residenza o intende trasferirla nei successivi 18 mesi o nel Comune nel quale svolge la sua principale attività,
• che l'acquirente sia persona fisica e non sia titolare al 100% o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un'altra abitazione nello stesso Comune,
• che l'acquirente non sia titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su un'altra abitazione acquistata su tutto il territorio nazionale per la quale benefici (o il coniuge benefici) delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa.

Documenti per mutuo prima casa

Le agevolazioni

In generale, per l'acquisto della prima casa, con o senza mutuo, sono previste:

• un'aliquota IVA al 4%, se si acquista da un'impresa,
• un'imposta di registro al 2%, se si acquista da un privato,
• l'imposta catastale e l'imposta ipotecaria in misura fissa (pari a 200 Euro se si acquista da un'impresa o a 50 Euro se si acquista da un privato).

Le medesime agevolazioni riguardano anche le pertinenze (quali box, posto auto, cantina, etc.), con il limite di una per ciascuna categoria.

Detrazioni mutuo prima casa

Per l'accensione di un mutuo prima casa, inoltre, la legge prevede ulteriori agevolazioni, consistenti in detrazioni Irpef.

Nello specifico, sono previste:

• la detrazione Irpef del 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori, per un importo massimo pari a 4mila euro riferibile a tutti gli intestatari ed eventualmente ai diversi contratti di mutuo stipulati per l'acquisto,
• la detrazione Irpef del 19% degli oneri sostenuti per l'eventuale intermediazione di un'agenzia immobiliare, per un importo massimo pari a mille euro e con possibilità di usufruirne solo nel primo periodo di imposta successivo all'acquisto.

Il Fondo di garanzia per i mutui prima casa

Si è detto che a garanzia dei mutui per i giovani è posto il Fondo di garanzia per i mutui della prima casa.

Tale Fondo è stato istituito presso il Ministero dell'economia e delle finanze con la legge numero 147/2013, la sua disciplina attuativa è contenuta nel decreto interministeriale del 31 luglio 2014 e la sua gestione è affidata alla Consap S.p.A.

A partire dal 2014 ha sostituito il precedente Fondo di garanzia per le giovani coppie.

La legge di bilancio 2019, tuttavia, dopo una battuta di arresto l'ha rifinanziato con cento milioni di euro mentre la manovra 2020 ha stanziato soltanto 10 milioni di euro, riducendo al contempo i contributi chiesti alla banca.

Mutuo 100 per cento prima casa

Il Fondo di garanzia può rappresentare anche un utile strumento per ottenere un mutuo prima casa al 100%.

Infatti, la regola generale prevede che i finanziamenti di credito fondiario possono essere pari, al massimo, all'80% del valore dei beni o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tuttavia, come si legge nella delibera CICR del 22 aprile 1995, "Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia".

Calcolo mutuo prima casa

Per calcolare l'importo del mutuo prima casa occorre compiere alcune operazioni, che possono sembrare semplici ma che in realtà non lo sono affatto, almeno non per tutti.

Si tratta, in sostanza, di prendere l'importo del prestito che si intende richiedere e applicarvi il tasso di interesse annuo, se si tratta di mutuo a tasso fisso, o il parametro Euribor, se si tratta di mutuo a tasso variabile, sommando lo spread.

Occorre poi, ovviamente, avere in mente la durata del prestito, per valutare l'effettiva entità del tasso e anche per calcolare l'importo della singola rata.

Per semplificare tale operazione, usa la nostra risorsa per il calcolo del mutuo