Vendita immobile: l'inquilino ha sempre diritto di prelazione?

• Prelazione nella vendita di immobile non abitativo in locazione
• Prelazione del conduttore nella vendita di immobili uso abitativo
• Diritto di prelazione: le pronunce della Cassazione

Prelazione nella vendita di immobile non abitativo in locazione

il diritto di prelazione comporta la facoltà da parte del conduttore di pretendere che il locatore, se decide di vendere, preferisca lui tra i vari acquirenti. Da qui l'obbligo da parte del locatore di comunicare al conduttore, prima che ad altri soggetti, la sua intenzione di vendere per dargli la possibilità di esercitare la sua prelazione e manifestare la sua volontà di acquisto.

Dal punto di vista normativo il diritto di prelazione da esercitare nel rapporto locatore - conduttore, in relazione ad immobili diversi da quelli a scopo di abitazione, è disciplinato dall'art. 38 della l. n. 392/1978.

La norma prevede che se il locatore vuole trasferire l'immobile locato a titolo oneroso è tenuto a darne comunicazione al conduttore con un atto da notificare a mezzo ufficiale giudiziario. In detta comunicazione lo stesso deve indicare il corrispettivo richiesto in denaro, le condizioni della vendita con l'invito rivolto al conduttore di esercitare o meno il proprio diritto di prelazione.

Ricevuta la comunicazione il conduttore ha 60 giorni di tempo per esercitare il diritto di prelazione, notificando la sua volontà tramite ufficiale giudiziario e offrendo, per l'acquisto, le stesse condizioni che il locatore ha comunicato per la vendita. L'esercizio della prelazione comporta il versamento, da parte del conduttore, salvo diversa comunicazione del locatore, del prezzo di acquisto entro 30 giorni, che decorrono dal 60° giorno successivo a quello della notificazione della comunicazione eseguita dal proprietario e contestualmente alla stipula del contratto preliminare o definitivo.

Se più sono i conduttori e quindi gli aventi diritto ad esercitare la prelazione, la stessa deve intendersi rinunciata se il soggetto interessato a manifestare la sua volontà di acquisto, non provvede a comunicare tale intenzione agli altri entro 30 giorni dalla avvenuta ricezione della comunicazione contenente la volontà di vendere del proprietario.

Prelazione del conduttore nella vendita di immobili uso abitativo

In caso di vendita di beni immobili per uso abitativo concessi in locazione è la legge n. 431/1998 che disciplina il diritto di prelazione del conduttore. L'art. 3 di detta legge prevede in particolare l'ipotesi in cui, alla prima scadenza quadriennale del contratto di locazione, il proprietario manifesti l'intenzione di vendere a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili, se non quello nel quale egli abita.

In questa ipotesi devono ricorrere quindi due condizioni affinché il conduttore possa vantare il diritto di prelazione (che dovrà esercitare nelle modalità sopra descritte e previste per la locazione di immobili ad uso non abitativo):

1) La vendita deve avvenire alla prima scadenza quadriennale del contratto;

2) Il proprietario non deve avere ulteriori immobili ad uso abitativo se non quello nel quale in effetti abita.

In questi due casi il proprietario, prima di vendere, deve darne comunicazione al conduttore; in caso contratto l'immobile potrà essere venduto senza alcun obbligo di comunicare preventiva al conduttore.

Semplificando, la prelazione non potrà essere fatta valere dal conduttore se la vendita interviene dopo la prima scadenza quadriennale o se il proprietario possiede altri immobili di proprietà ad uso abitativo.