Il diritto di superficie

Avv. Daniele Paolanti - Nell'ordinamento giuridico italiano, il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall'art. 952 e seguenti del codice civile che consiste nel diritto di costruire sul fondo di proprietà altrui e di acquistare la proprietà della costruzione.

• Che cos'è il diritto di superficie e com'è disciplinato
• L'oggetto del diritto di superficie
• La durata del diritto di superficie
• Estinzione del diritto di superficie
• La giurisprudenza sul diritto di superficie

Che cos'è il diritto di superficie e com'è disciplinato

Esordiamo dunque con l'analisi della normativa di riferimento: a partire dall'art. 952 del codice civile che così dispone: "Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà. Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo".

Secondo la norma citata, dunque, ciascun proprietario di un fondo può permettere, costituendo apposito diritto, che altri mantenga una costruzione acquisendone la proprietà potendo alienare la proprietà della predetta costruzione separatamente dalla proprietà del suolo.

Quindi, il diritto di superficie si concretizza in un diritto reale che si distingue rispetto all'accessione, dal momento che consente al costruttore di conservare la proprietà della costruzione effettuata su suolo altrui, così tenendo separate le due proprietà (quella del suolo e quella del manufatto).

L'oggetto del diritto di superficie

Oggetto del diritto di superficie sono le costruzioni realizzate sopra o sotto il suolo con l'esclusione delle piantagioni.

La durata del diritto di superficie

Se non diversamente specificato nel contratto tra le parti, il diritto di superficie ha una durata indeterminata.

Le parti possono in ogni caso costituirlo a tempo determinato ed indicare un termine di scadenza.

La scadenza del termine, in questo caso, fa estinguere il diritto di superficie e la costruzione realizzata viene acquistata a titolo originario dal proprietario del fondo, giacchè riprende vigore il principio dell'accessione (ex art. 934 c.c.) che era stato derogato dalla sussistenza dell'altrui diritto di superficie (art. 953 c.c.).

Estinzione del diritto di superficie

Il diritto di superficie può essere sottoposto a termine allo scadere del quale la proprietà della costruzione realizzata passa direttamente al proprietario del fondo. Così infatti dispone l'art. 953 c.c. "Se la costituzione del diritto e stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione".

Per quanto riguarda gli eventuali diritti acquisiti dai terzi giova precisare che essi cessano insieme al diritto di superficie, mentre i diritti reali concessi a terzi dal proprietario del suolo si estendono alla costruzione per il principio della espansione del diritto di proprietà. Per quanto riguarda invece i diritti personali di godimento essi cessano allo spirare del termine del diritto di superficie.

Ulteriore causa estintiva del diritto di superficie è la prescrizione ed, in species, il mancato esercizio del diritto ultraventennale (si allude ovviamente al diritto ad edificare perché la proprietà superficiaria è imprescrittibile).

La giurisprudenza sul diritto di superficie

Di seguito una serie di massime della Cassazione e del giudice amministrativo in materia di diritto di superficie:

Cassazione n. 15701/2017

In tema di imposta comunale sugli immobili (ICI), e con riguardo al terreno comunale concesso in superficie in favore di un istituto o di una cooperativa edilizia per la costruzione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, il D.Lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, art. 58, comma 1, che ha sostituito il D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 3, nella parte in cui individua il soggetto passivo dell'imposta nel titolare del diritto di superficie, eliminando sostanzialmente ogni distinzione tra diritto del superficiario sul terreno e diritto di proprietà sul fabbricato, non ha carattere innovativo, ma meramente esplicativo e chiarificatore della portata originaria della norma modificata (cfr. Cass. n. 3734/2010).

Cassazione n. 20419/2016

Rientra nella giurisdizione del giudice ordinario la domanda avente ad oggetto il pagamento del corrispettivo della concessione, ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 167, art. 10, come sostituito dalla L. 22 ottobre 1971, n. 865, art. 35, su aree comprese nei piani per l'edilizia economica e popolare e, in particolare. la quantificazione del corrispettivo di cessione, allorchè non siano in contestazione questioni relative al rapporto di concessione e in ordine alla determinazione del predetto corrispettivo non sussista alcun potere discrezionale della P.A. (cfr anche Cass. civ. Sez. Unite, nn. 17142 e 9842 del 2011; n. 7573 del 2009; n. 18257 del 2004).

Tar Potenza Basilicata n. 889/2016

La giurisprudenza ha infatti acclarato, con riferimento all'art. 42 del D.Lg.vo n. 267/2000, che, spetta al consiglio comunale, ai sensi del citato articolo 42, di esprimere gli indirizzi politici ed amministrativi di rilievo generale e gli atti fondamentali di natura programmatoria, tra cui gli atti di disposizione del patrimonio immobiliare, compresa l'approvazione della cessione del diritto di superficie di aree di proprietà comunale (C.S., V, 23 giugno 2014, n. 3137; C.S., V, 17 settembre 2010, n. 6982; cfr. pure, di recente, T.A.R. Lazio, II, 18 aprile 2016, n. 4528).