Vendita senza incanto

• Espropriazione forzata e vendita
• Vendita senza incanto: definizione e norma
• La presentazione dell'offerta
• La valutazione delle offerte

Espropriazione forzata e vendita

La vendita di un bene sopravviene nel corso dell'esecuzione forzata quale strumento che opera laddove un debitore, non essendo riuscito a soddisfare le pretese creditorie, subisce un processo di espropriazione (fondato su un precedente titolo esecutivo) così permettendo ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento delle loro pretese e all'acquirente di acquisire invece i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione.

Vendita senza incanto: definizione e norma

La vendita senza incanto è, nello specifico, un particolare tipo di vendita che trova disciplina nel disposto dell'art. 570 e s.s. c.p.c.

L’art. 570 c.p.c. modificato dalla riforma Cartabia, che vi ha aggiunto il comma 2, così recita: ”1. Dell'ordine di vendita è dato dal cancelliere, a norma dell'articolo 490, pubblico avviso contenente l'indicazione, degli estremi previsti nell'articolo 555, del valore dell'immobile determinato a norma dell'articolo 568, del sito Internet sul quale è pubblicata la relativa relazione di stima, del nome e del recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore con l'avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse. 2. L’avviso è redatto in conformità ai modelli predisposti dal giudice dell’esecuzione”.

In relazione al valore di stima del bene la Cassazione nella pronuncia n. 3094/2023 ha ribadito che: “come già statuito (con riguardo alla vendita con incanto, ma con principio applicabile anche a quella senza incanto), in tema di espropriazione forzata, non incide sulla validità dell’ordinanza di vendita all’incanto la circostanza che il prezzo base sia stato fissato con riferimento ad una stima effettuata da un esperto, verosimilmente inferiore al valore effettivo di mercato, trattandosi di un dato indicativo, che non pregiudica l’esito della vendita e la realizzazione del giusto prezzo attraverso la gara tra più offerenti (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 2474 del 10/02/2015, Rv. 634267-01)”.

La presentazione dell'offerta

L'art. 571 c.p.c. invece contiene la disciplina delle modalità attraverso le quali si presenta l’offerta, chiarendo che la stessa può essere presentata da chiunque tranne che dal debitore, personalmente o a mezzo avvocato.

Sulla legittimazione a effettuare un’offerta di acquisto la Cassazione nell’ordinanza n. 15912/2022 ha chiarito: “l'art. 571 c.p.c. ha una portata generale ed omnicomprensiva, nulla vieta che il creditore, allo scopo di perfezionare l'acquisto, possa preferire la partecipazione alla vendita, anziché la presentazione dell'istanza di assegnazione. In tal caso, però, l'eventuale aggiudicazione in suo favore non discende dalla sua qualità soggettiva, quanto piuttosto dalla circostanza che, all'esito del sub-procedimento di vendita, la propria offerta abbia avuto la meglio rispetto a quelle eventualmente proposte dai restanti interessati.”

Detto questo, la parte offerente deve presentare nella cancelleria una dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta.

L'offerta si intende inefficace:

• nel caso pervenga oltre il termine stabilito ai sensi dell'art. 569, terzo comma;
• qualora sia inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito dall’ordinanza;
• se l'offerente non presti cauzione, con le modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore al decimo del prezzo da lui proposto.

L'offerta invece è irrevocabile laddove:

• il giudice ordini l’incanto;
• siano decorsi centoventi giorni dalla sua presentazione e la tessa non sia stata accolta.

Ai sensi dell'art. 571 ultimo comma "L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere ricevente, il nome, previa identificazione, di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato ai sensi dell'articolo 591-bis e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se e' stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, lo stesso deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti".

La valutazione delle offerte

Il giudice dell’esecuzione, in base a quanto sancito dall’art. 572 c.p.c, valuta l'offerta previa audizione delle parti e dei creditori iscritti non intervenuti.

• Se l'offerta dovesse essere pari o superiore al valore dell'immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz'altro accolta.
• Laddove dovesse invece essere inferiore, non si può dar luogo alla vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se si reputa vi siano significative possibilità di miglior vendita con l'incanto.
• Se invece dovessero esserci più offerte verrà indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta.
• In assenza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice può alternativamente provvedere disponendo la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinando l'incanto.

Conclusa la vendita, il G.E. dispone con decreto le modalità e il termine per il versamento del prezzo.