Surroga del mutuo: gli effetti dell'annotazione

di Valeria Zeppilli – Il debitore che prende a mutuo una somma di denaro o altra cosa fungibile al fine di pagare un debito ha la possibilità, riconosciuta dall'articolo 1202 del codice civile, di surrogare il mutuante nei diritti del creditore anche senza il consenso di questo. In sostanza si tratta di un'operazione che vede coinvolti tre soggetti: il creditore/mutuante originario, il debitore/mutuatario e il nuovo creditore/mutuante (per approfondimenti vai alla guida: "Surroga del mutuo: in cosa consiste e quali le clausole vietate").

Surrogazione nelle garanzie

Quando il debitore e il nuovo finanziatore hanno definito i loro accordi, il secondo estingue l'originario finanziamento e provvede alla propria surrogazione nelle sue garanzie.

A tal proposito, l'articolo 2843 del codice civile prevede che la trasmissione dell'ipoteca per surrogazione vada annotata a margine dell'iscrizione della stessa ipoteca (mentre non è necessario cancellare la vecchia garanzia e attivarne una nuova).

Efficacia costitutiva dell'annotazione

L'annotazione rappresenta un momento fondamentale per l'efficacia del trasferimento della garanzia ipotecaria, in quanto ad essa è riconosciuta efficacia costitutiva.

In altre parole, il rispetto dell'articolo 2843 del codice civile è un elemento necessario e indispensabile per il perfezionamento del suddetto trasferimento.

Opponibilità dell'iscrizione

Di conseguenza, la surrogazione diviene opponibile a terzi solo a seguito dell'annotazione, con tutte le conseguenze che ne derivano in caso di conflitti tra aventi causa del medesimo credito ipotecario.

Oltre a ciò essa rileva in quanto rappresenta il momento in cui sorge la legittimazione all'esercizio delle facoltà che derivano dall'iscrizione ipotecaria.

Grado dell'iscrizione

In ogni caso, va precisato che il mutuante surrogato si inserisce nella medesima posizione del precedente mutuante, in quanto l'annotazione della surrogazione non incide sul grado di iscrizione ipotecaria originaria.

Il che vuol dire che le eventuali iscrizioni e trascrizioni ipotecarie o relative ad alienazioni o pignoramenti immobiliari effettuate dopo l'iscrizione originaria dell'ipoteca non potranno essere opposte al nuovo mutuante neanche se siano anteriori all'annotazione della surrogazione.