Condominio: appaltatore responsabile per gravi difetti anche sulla ristrutturazione

di Corrado Maria Petrucci - L'articolo1669 c.c. è applicabile, ricorrendone tuttele altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, ingenere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobilipreesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravidifetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondola destinazione propria di quest'ultimo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione a sezioni unite con la sentenza n. 7756 del 27/03/2017 (qui sotto allegata), in una vicenda che vedeva i condomini di un complesso edilizio trascinare in giudizio la società venditrice e quella che su incarico della prima aveva realizzato sull'immobile interventi di ristrutturazione.

Vediamo quali sono stati i passaggilogico-giuridici e di ragionamento che hanno portato la Corte a pronunciarsisecondo questo orientamento. Si ravvisano, sostanzialmente, due orientamentidiscordanti in dottrina riguardo l'applicazione del 1669 c.c. Un primo, seppurminoritario orientamento, interpreta in modo restrittivo la norma prevedendone l'applicazione solo nel caso incui i gravi difetti e gli evidenti pericoli di rovina vertano esclusivamente suuna nuova costruzione. Un secondo orientamento, nettamente prevalente, il qualeutilizza una interpretazione estensiva dello stesso articolo, stabilisce lapossibilità di applicare l'art. 1669 c.c. anche nel caso di interventimanutentivi e di ristrutturazione di lunga durata nel tempo che vadano acompromettere un edificio preesistente e il godimento dello stesso secondo lasua destinazione. In particolare gli interventi di manutenzione eristrutturazione di cui si parla possono essere sia quelli che comporteranno ilcollasso della struttura o parte di essa, sia danni e rovine distinguibili inmodo circostanziato e definito sull'opera di intervento stessa. Non è la primavolta che la Cassazione si occupa degli ambiti di applicabilità di questoarticolo. In particolare si profilano dueorientamenti della Corte emergenti da due specifiche sentenze. Nella sentenza24143/07 il giudice di legittimità si è dovuto pronunciare su un caso riguardantel'impermeabilizzazione e pavimentazione di un terrazzo condominiale. In questoprimo caso caso gli Ermellini, con una interpretazione letterale della norma stessa, raccordavano il termine "edifici o altre cose immobili, destinati perloro natura a lunga durata" a "opera"per poi connettere e disciplinare le conseguenze dei vizi di costruzione dellastessa opera costruita ex novo. Seguendoquesto ragionamento è possibile concludere come la stessa costruzione "da zero"di un nuovo edificio o altra cosa immobile rappresenti il limite e il confinedell'ambito di applicazione della responsabilità prevista dal 1669 c.c. e vedala possibilità di esclusiva e limitata applicazione del regime delle garanziedi cui all'art. 1667 c.c.

Una successiva sentenza, di segno certamente opposto, cirestituisce una interpretazione estensiva e quindi più ampia della stessa regola.In particolare la sentenza 22553/15 legittima pienamente l'applicazione del1669 c.c. anche nei confronti di chi esegue lavori di manutenzione eristrutturazione allorché gli stessi incidano su elementi secondari comunquerilevanti per la funzionalità del bene stesso.

Ragionando ora sulla sentenza di cui al titolo, il cambiamentodi rotta operato dalla Cassazione si giustifica in quanto la stessa Corteammette di trovarsi in una situazione caratterizzata non già da un conflittostrettamente giurisprudenziale e di dottrina ma da una vera e propria "emergenzafattuale diversa".

In particolare il ragionamento che ha portato la Corte amutare radicalmente il proprio orientamento parte dalla discriminazione che illegislatore fa tra "opera" ed "edificio o altra cosa immobile destinata alunga durata" facendo notare che con il termine proprio di "opera" sarebbe possibile indicare nongià ed esclusivamente un edificio o una cosa immobile destinata a lunga duratacostruita a partire da zero, ma può estendersi ad ogni intervento, modificativoo riparatorio, eseguito successivamente alla costruzione dello stesso edificio.

Anche il termine "compimento", alfine della determinazione temporale decennale della responsabilità, ha adoggetto non esclusivamente l'edificio ma anche l'insieme delle opereeventualmente eseguite in un secondo momento.

Sintetizzando, la Cassazione inquesto caso ha voluto spostare il baricentro, il "focus" dal momento fondativo dell'opera per direzionarlo, in mododel tutto nuovo, sui difetti che questa può eventualmente presentare a seguitodi interventi successivi alla edificazione stessa dell'edificio.