Niente imposte sugli immobili incompleti

di Lucia Izzo - Nessuna imposta comunale sugli immobili grava sul fabbricato in corso di costruzione, neppure laddove esso sia stato accatastato nella categoria fittizia. La nuova costruzione, infatti, è soggetta a tassazione solo a partire dall'ultimazione dei lavori o dalla data in cui è utilizzato.

Lo ha disposto la Corte di Cassazione, quinta sezione civile, nella sentenza n. 11694/2017 pronunciandosi sul ricorso del Comune contro la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Puglia.

In primo grado, la CTP competente aveva respinto l'impugnazione proposta dal Consorzio contro l'avviso di accertamento per maggior imposta emesso dal Comune per ICI, annualità 2004, relativa a fabbricati di nuova costruzione, non ultimati e tuttavia accatastati.

In secondo grado, invece, la CTR accoglieva l'appello del Consorzio dichiarando dovuta la maggior imposta solo dal 5 luglio 2004, data di ultimazione dei fabbricati, decisione che ha originato l'impugnazione dell'ente territoriale.

Il Comune ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2 e 5 d.lgs. 504/1992, per aver il giudice d'appello disconosciuto che l'iscrizione catastale del fabbricato è presupposto sufficiente per il suo assoggettamento a ICI. Per gli Ermellini, tuttavia, il ricorso è infondato.

Il Collegio rammenta che ai sensi dell'art. 2, comma 1, lett. a, d.lgs. 504/1992 "per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano" aggiungendo che "il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato".

Per la Corte si tratta di principi condivisibili, in quanto la struttura normativa collega la qualifica di "fabbricato" come bene tassabile all'iscrizione catastale o all'obbligo di iscrizione, ponendo l'ultimazione dei lavori o l'utilizzazione antecedente nel ruolo di indici sussidiari, valevoli per l'ipotesi che sia stato omesso il dovuto accatastamento.

Si deve trattare, specifica il Collegio, di un accatastamento reale, perché l'accatastamento c.d. fittizio non fornisce la base imponibile ex art. 5 d.lgs. 504/1992, né evidenzia una fattispecie autonoma per capacità contributiva.

Le categorie "fittizie F/3" (unità incorso di costruzione) sono state inserite per consentire di individuare ugualmente il catasto, ma non vanno a segnalare una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile.

In presenza di un tale classamento, conclude la sentenza, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l'imposta può attingere solo l'area edificatoria, con la base imponibile fissata dall'art. 5, comma 6, d.lgs. 504/1992 (valore dell'area tolto il valore del fabbricato in corso d'opera).

Vale dunque il principio di diritto secondo cui "in tema di imposta comunale sugli immobili, l'accatastamento di un nuovo fabbricato nella categoria fittizia delle unità in corso di costruzione non è presupposto sufficiente per l'assoggettamento ad imposta del fabbricato stesso, salva la tassazione dell'area edificatoria e la verifica sulla pertinenza del classamento".