Condominio: chiuso il verbale, l'assemblea va nuovamente convocata

Avv. Paolo Accoti - Decisamente curioso il caso di cui si è dovuta occupare la seconda sezione civile della Corte di Cassazione, risolto con la sentenza n. 18569, pubblicata in data 26 luglio 2017 (sotto allegata), che ha rigettato il ricorso.

La vicenda

L'insolita vicenda giudiziaria prende spunto dall'assemblea condominiale, ritualmente convocata e tenutasi in seconda convocazione, con all'ordine del giorno l'approvazione dei consuntivi, la conferma e nomina dell'amministratore, nonché l'approvazione del bilancio preventivo.

Che a seguito delle contestazioni di alcuni condòmini, l'amministratore, ritenendo eccessivamente caotica (<<ingovernabile>>) l'assemblea, chiudeva il verbale alle ore 21.10 allontanandosi - unitamente ad alcuni condòmini - e portando con sé il relativo verbale.

Sta di fatto che i condòmini rimasti in assemblea non ci stavano e aprivano un nuovo verbale alle ore 21.15 così deliberando su alcuni punti, chiudendo l'assemblea alle 22.10.

La successiva delibera veniva impugnata dall'amministratore dell'epoca e dai condòmini che si erano allontanati, che convenivano in giudizio i restanti condòmini presenti in assemblea nonché l'amministratore in carica, ma il ricorso veniva rigettato dal Tribunale di Verona.

Impugnata la decisione, la Corte d'Appello di Venezia, in riforma della sentenza di primo grado, dichiarava invalida la delibera assunta dopo le 21.15, evidenziando come <<1) l'assemblea oggetto di contestazione si era aperta alle ore 20,30, alla presenza dei condomini e dell'amministratore, e si era conclusa con la chiusura del verbale alle ore 21,10; 2) l'attività compiuta successivamente da parte dei condomini non poteva ritenersi una prosecuzione di tale assemblea, perché il verbale era stato chiuso (tanto che la successiva verbalizzazione era avvenuta mediante un diverso e distinto verbale) e l'amministratore e parte dei condomini si erano allontanati; 3) tra l'inizio della assemblea convocata per le ore 20,30, conclusasi secondo il verbale alle 21,10, e quella successiva vi era un iato temporale e di composizione tali da non consentire parimenti di ritenere che la seconda fosse stata una prosecuzione della prima; 4) le delibere assunte successivamente, nella medesima serata, avrebbero richiesto la costituzione di una nuova assemblea con una nuova convocazione e avrebbero dovuto essere assunte con le maggioranze previste per la prima convocazione ex art. 1136 c.c.; 5) pertanto, le delibere assembleari assunte in data 15.5.2005, dalle ore 21,15 in poi, erano invalide, perché adottate in carenza di convocazione e delle maggioranze previste per l'assemblea in prima convocazione>>.

La decisione

Proposto ricorso per cassazione per violazione, tra l'altro, dell'art. 1136 Cc, la Suprema Corte rileva che <<nella sentenza impugnata non si rinviene alcuna erronea ricognizione delle fattispecie astratte recate nelle disposizioni indicate dell'art. 1136 cod. civ.>>, anche se i ricorrenti, nei fatti, sollecitano uno nuovo esame delle risultanze istruttorie, evenienza preclusa nel giudizio di legittimità, salvo la censura non sia relativa al vizio di motivazione, evenienza non riscontrabile nel caso di specie.

Ed invero, conclude la Corte di Cassazione, <<si deve rilevare che la corte di merito, una volta ritenuto che la seduta ulteriore non rappresentasse una mera prosecuzione della precedente, è inevitabilmente pervenuta alla conclusione che la successiva dovesse essere considerata una nuova assemblea e che, per l'effetto, occorresse una nuova convocazione di tutti i condomini (ivi compresi coloro che si erano allontanati) e dovessero essere osservati i quorum costitutivi e deliberativi prescritti per la prima convocazione. Anche in tal guisa la sentenza impugnata non incorre in alcuna violazione dell'art. 1136 cod. civ.>>.

Al contrario, risulta lecita la modifica del verbale dopo la sua chiusura.

In particolare, è stata ritenuta legittima la correzione apportata nella copia del verbale assembleare, nella quale è stato eliminato l'errore in relazione al computo dei millesimi, trattandosi di mera correzione di errore materiale che, quand'anche effettuata al termine dell'assemblea non può inficiare la validità della stessa, ben potendo il verbale essere corretto ove si riscontri un errore materiale dopo la conclusione dell'assemblea, non fosse altro perché nessuna disposizione sancisce che il verbale debba essere approvato all'interno della stessa (Cass. n. 6552/2015).