Locazioni: la registrazione tardiva salva il contratto

di Lucia Izzo - Anche per le locazioni abitative è valido il principio secondo cui la mancata registrazione del contratto determina una nullità per violazione di norme imperative, la quale, tuttavia, può essere sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto stesso.

Lo ha stabilito la Corte di Cassazione, VI sezione civile, nell'ordinanza n. 20858/2017 (qui sotto allegata) in una causa riguardante locazione immobiliare.

In prime cure, una società aveva agito contro affinché venisse rilasciato un suo immobile e pagata un'indennità per l'occupazione senza titolo dello stesso. Ciononostante, l'inquilino deduceva la sussistenza di un contratto formalmente stipulato per la durata di 12 mesi, per esigenze transitorie.

Tuttavia, il nucleo del conduttore viveva nella casa già dal 2007, mentre il contratto era stato registrato solo nel 2014 in modo che fosse regolato dalla norma ex articolo 3, comma 8, del decreto legislativo 23/2011 (sul federalismo municipale).

Norma che è stata poi dichiarata incostituzionale dalla Consulta, assieme all'art. 5, comma ter, del decreto legge 28 marzo 2014 n. 47 (convertito in legge 23 maggio 2014 n. 80) che ne aveva fatti salvi transitoriamente gli effetti.

Se per il giudice di prime cure il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti è nullo, in quanto non registrato (poichè la registrazione operata dal conduttore nel 2014 non era a esso riferibile), la Corte d'Appello lo considera valido, dichiarando nulla (in quanto simulata) solo la clausola relativa alla sua transitorietà.

In sostanza, il giudice d'appello ha (implicitamente, ma inequivocabilmente) ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non fosse di ostacolo all'accertamento della sua validità: si sarebbe trattato, in pratica, di un contratto ordinario decorrente dal primo dicembre 2007 e con scadenza il 30 novembre 2015.

Per gli Ermellini la decisione è conforme al più recente indirizzo giurisprudenziale che può essere applicato anche alle locazioni per uso abitativo, annotante questo sia stato specificamente riferito alle locazioni per uso commerciale.

Si ritiene che in tema di locazione immobiliare, la mancata registrazione del contratto determini, ex art. 1, comma 346, legge n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità desumibile dal complessivo impianto normativo in materia, risulta sanata con effetti "ex tunc" dalla tardiva registrazione del contratto stesso.

Questa si ritiene implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l'esigenza di contrastare l'evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto.

La registrazione tardiva, nel caso di specie, salva il contratto, ma il conduttore è tenuto a pagare tutti i canoni per l'abitazione e non merita accoglimento la richiesta avanzata dal ricorrente tesa a ottenere restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto.

Spese integralmente compensate a causa dei mutamenti giurisprudenziali e legislativi intervenuti nel corso del giudizio.