Acquisto casa: cosa cambia col deposito del prezzo dal notaio

di Valeria Zeppilli – La legge annuale sulla concorrenza numero 124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso, ha introdotto tra le varie cose una novità importante per tutti coloro che da ora in poi decideranno di vendere o acquistare casa: la possibilità di chiedere che il prezzo dell'operazione di compravendita sia depositato presso il notaio rogante sino a che il contratto non sia trascritto.

Si tratta, sostanzialmente, di una tutela rispetto ai rischi che possono verificarsi prima dell'avvenuta trascrizione, come, ad esempio, quello della pubblicazione di un gravame a carico del venditore, come un sequestro, un'ipoteca e così via, o, addirittura, quello della vendita del medesimo immobile a un diverso soggetto che trascriva prima l'atto.

Il deposito del prezzo dal notaio è derogabile?

Così, il legislatore ha deciso di fare propria una prassi che in altri paesi, come la Francia, è già da tempo sperimentata e che tiene indenne l'acquirente da gravami sino al completo perfezionamento dell'acquisto.

Nei fatti, si tratta di una novità che va a modificare delle abitudini ormai consolidate e che anche i notai devono imparare a gestire, organizzando lo studio e la propria attività per poter far fronte alla richiesta di deposito.

Operativamente, poi, dovrà essere affrontata la questione della derogabilità pattizia della facoltà introdotta con la legge sulla concorrenza, che darà verosimilmente luogo a tentativi di pattuire l'impegno dell'acquirente a non richiedere il deposito del prezzo nelle mani del notaio. La domanda, infatti, è questa: la deroga è ammessa o non è ammessa?

Considerato che il deposito è da sempre possibile, l'introduzione della nuova previsione da parte del legislatore sembrerebbe far propendere per l'inammissibilità di una pattuizione con la quale le parti escludono espressamente la facoltà di consegnare il prezzo nelle mani del notaio. Altrimenti, che senso avrebbe la nuova previsione?

Oltretutto, la ratio della norma è evidentemente quella di protezione dell'acquirente e, come è noto, le disposizioni che hanno una simile ispirazione sono per loro natura inderogabili, altrimenti correrebbero il rischio di essere poste nel nulla da clausole di stile invalse nella prassi commerciale.

In realtà, però, una risposta univoca ancora non c'è e l'incertezza applicativa per ora resta.

Garanzie del deposito

Con riferimento alla recente novità legislativa, si ricorda che il denaro affidato al notaio è garantito da una disciplina rigida, che prevede che lo stesso confluisca in un conto corrente dedicato, che non possa essere utilizzato per fini diversi da quello di pagare il venditore, che non entri nell'eventuale regime di comunione dei beni del notaio né nella sua successione. Il notaio, inoltre, non può lucrare interessi prodotti dal quel denaro e i suoi creditori personali non possono pignorare le giacenze del conto dedicato al deposito.