Compravendita: non sempre l'acquirente può pretendere il box auto

di Valeria Zeppilli – Con la sentenza numero 22364/2017 (qui sotto allegata), la seconda sezione civile della Corte di cassazione è tornata a occuparsi del rapporto pertinenziale tra appartamento e parcheggio, chiarendo che da anni è pacifico che il vincolo di destinazione di cui agli articoli 18 della legge n. 765/1967 e 26 della legge n. 47/1985 non comporta l'obbligo di trasferire l'area destinata a parcheggio insieme alla costruzione, ma l'obbligo di non eliminare il vincolo esistente.

Di conseguenza, l'acquirente dell'appartamento non ha un diritto al trasferimento della proprietà, quanto piuttosto un diritto d'uso sull'area.

Parcheggi: vincolo pubblicistico d'inscindibilità

Con l'occasione i giudici hanno ricordato che nei complessi condominiali di nuova costruzione, solo in una delle quattro tipologie di spazi destinati a parcheggi privati sussiste un vincolo in forza del quale il proprietario di un'unità abitativa può pretendere una determinata autorimessa, che è quella dei parcheggi soggetti a vincolo pubblicistico di inscindibilità con l'unità immobiliare.

Questi, infatti, non possono essere trasferiti autonomamente essendo assoggettati a un regime di circolazione controllata e utilizzazione vincolata.

La vicenda

Nel caso di specie, il proprietario di un appartamento pretendeva di entrare in possesso di un determinato garage parte del complesso aziendale in cui si trovava l'appartamento acquistato, chiedendo la declaratoria di nullità degli atti che lo impedivano.

Tuttavia, nel corso del giudizio di merito era emerso che la costruzione non era soggetta alla legge Tognoli ma all'art. 41-sexies della legge urbanistica n. 1150/1942, con la conseguenza che la proprietà di un determinato garage non poteva essere chiesta e ottenuta dall'uomo.

Per la Cassazione, se nel condominio sono stati rispettati i vincoli di destinazione a parcheggio, ai condomini ai quali il costruttore-venditore non abbia ceduto il diritto di proprietà rispettando le quote di competenza spetta il diritto reale d'uso indifferenziato sull'area vincolata, da individuare sulla base della concessione edilizia.

Nel caso di specie, il complesso immobiliare era costituito da quattro corpi di fabbrica costruiti sulla base di un'unica concessione edilizia e, pertanto, da considerarsi unitariamente. Di conseguenza, l'atto di vincolo a parcheggio e autorimessa deve considerarsi relativo non al singolo corpo di fabbrica ma all'intero compendio immobiliare. Ciò vuol dire che il garage che fa parte di uno dei fabbricati poteva essere venduto anche al proprietario dell'appartamento di un diverso fabbricato.