Locazioni: nullo il patto occulto per aumentare il canone

Avv. Alberto Nachira - In una materia connotata da diffusissima contrattazione e caratterizzata da un'accentuata litigiosità, quale quella concernente i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione, la terza sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 16604 del 5.08.16 aveva posto alle Sezioni Unite la questione di particolare importanza che può riassumersi nei termini che seguono: "Se, in tema di contratti di locazione ad uso diverso da quello di abitazione, nell'ipotesi di tardiva registrazione (anche) del contestuale e separato accordo recante l'importo del canone maggiorato rispetto a quello indicato nel primo contratto registrato, sia configurabile un'ipotesi di sanatoria di tale nullità, ovvero se anche per le locazioni ad uso diverso da abitazione debba farsi applicazione del principio affermato dalle Sezioni Unite (sentenza n. 18213 del 17.09.15) con riferimento ai contratti di locazione ad uso non abitativo, secondo il quale, su di un più generale piano etico/costituzionale, l'esclusione di una qualsivoglia efficacia sanante della registrazione tardiva consente di impedire che dinanzi ad una Corte suprema di un paese europeo una parte possa invocare tutela giurisdizionale adducendo apertamente ed impunemente la propria qualifica di evasore fiscale, e sia proprio la Corte di legittimità ad affermarne la liceità".

In altre parole, si è posta alle Sezioni Unite la questione se, pur al di là ed a prescindere dalla violazione dell'art. 79 della l. n. 392 del 1978, anche per i contratti di locazione ad uso diverso da abitazione debba farsi - in ipotesi di atti negoziali integranti un mero escamotage per realizzare una finalità di elusione fiscale - applicazione del principio già affermato nella citata sentenza del 2015 dalle Sezioni Unite con riferimento ai contratti di locazione ad uso abitativo di efficacia sanante alla registrazione tardiva del contratto.

La questione degli effetti di un tardivo adempimento all'obbligo di registrazione del contratto di locazione è stata ora esaminata dalle Sezioni Unite, alla luce di un complesso e talvolta disarmonico quadro normativo e di una possibile interferenza tra le regole di diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti.

Per quanto di interesse in questa sede, la normativa fiscale, stabilisce che sono soggetti a registrazione, nel termine di trenta giorni dalla data dell'atto o dalla sua esecuzione in caso di contratto verbale, i contratti di locazione immobiliare, sia se stipulati per iscritto sia se conclusi verbalmente, indipendentemente dall'ammontare del canone.

Il principio di diritto stabilito dalle Sezioni Unite nella sentenza n. 23601 del 9 ottobre 2017 (sotto allegata) è quello secondo cui la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso.

Il contratto di locazione di immobili, quando sia nullo per la sola omessa registrazione, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc, nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente, provocando in tal modo la produzione degli effetti dalla stipula del contratto.

E' nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione di immobili ad uso non abitativo concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato; tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.

La soluzione così adottata dalle Sezioni Unite ha, pertanto, il pregio di ricondurre ad unità la disciplina delle nullità e della (eventuale) sanatoria di tutti i contratti di locazione, ad uso abitativo e non.