Condominio: recupero crediti contro i singoli, le istruzioni della Cassazione

di Sabrina Filosa - È possibile da parte di un'impresa che ha eseguito lavori presso il condominio iniziare l'esecuzione nei confronti di un singolo condomino? A questa domanda ha risposto la Cassazione, con la recente sentenza n. 22856/2017 (sotto allegata), dettando un vero e proprio decalogo sull'azione contro i condomini.

La vicenda

Un condomino proponeva opposizione, ai sensi dell'art. 615 c.p.c., comma 1, avverso l'atto di precetto di pagamento della somma di € 15.000,00 a lui intimata dall'impresa Beta sulla base di un titolo esecutivo giudiziale (decreto ingiuntivo) formatosi nei confronti del condominio, presso il quale la summenzionata impresa aveva effettuato dei lavori di ristrutturazione non ottenendo il pagamento del corrispettivo pattuito.

L'opposizione è stata accolta dal Tribunale di Napoli.

La Corte d'Appello di Napoli ha confermato la decisione di primo grado.

La Corte di Cassazione con la sentenza in commento, a seguito dell'accoglimento del ricorso proposto dall'Impresa Beta, fissava alcuni principi in materia di esecuzione nei confronti di un condomino.

Azione contro i singoli condomini: le istruzioni della Cassazione

Preliminarmente, è stato affermato dalla Suprema Corte che: "va certamente escluso che il creditore del condominio, il quale abbia ottenuto un titolo esecutivo nei confronti di quest'ultimo, e che intenda agire nei confronti dei singoli condomini per recuperare il proprio credito, non solo non debba instaurare e coltivare una serie di distinte procedure esecutive contro ciascun singolo condomino per la rispettiva quota di debito, ma sia anche onerato della prova della misura della quota millesimale spettante a ciascuno di tali singoli condomini".

L'utilizzabilità del titolo esecutivo formatosi nei confronti del condominio per promuovere l'esecuzione forzata contro i singoli condomini implica di per sé esclusivamente l'onere, per il creditore procedente, di dimostrare la legittimazione passiva, sul piano esecutivo, dei condomini aggrediti (ossia la loro qualità di condomini).

Per quanto attiene alla misura della rispettiva quota millesimale, deve, invece, ritenersi sufficiente una mera allegazione da parte dell'intimante: il condomino cui sia eventualmente richiesto il pagamento di un importo eccedente quello della sua quota potrà proporre opposizione all'esecuzione, ma in tale sede sarà suo onere dimostrare l'esatta misura di detta quota.

In particolare, la richiesta di pagamento dell'obbligazione gravante sul condominio – senza la specificazione della minor quota pretesa dal singolo condomino – non può essere equiparata ad una implicita allegazione, da parte del creditore intimante, di una responsabilità dell'intimato per l'intero ammontare dell'obbligazione del condominio. Nella predetta ipotesi il precetto sarà inefficace per la richiesta dell'importo eccedente la quota millesimale dell'intimato, laddove questi dimostri in concreto la misura della sua quota, ma conserverà la sua efficacia nei limiti di essa.

Lo strumento attivabile dal singolo condomino, a cui sia stato intimato il pagamento del debito condominiale per intero o senza specificazione della sua quota di responsabilità, è quello previsto dall'art. 615 c.p.c. (opposizione all'esecuzione).

Con il summenzionato strumento processuale il singolo condomino potrà:

- allegare di non essere condomino: in tal caso l'onere della prova della sua qualità di condomino spetterà al creditore opponente (per il tramite di una visura presso i registri immobiliari), trattandosi di un fatto costituivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino ovvero dell'efficacia del titolo contro l'intimato;

- eccepire di essere condomino per una quota millesimale inferiore a quella allegata dal creditore: in tal caso l'onere della prova della misura di detta quota spetterà all'opponente, trattandosi di un fatto modificativo e/o parzialmente estintivo della legittimazione passiva all'azione esecutiva del singolo condomino, ovvero dell'efficacia del titolo esecutivo per il suo intero importo.

Riassumendo, dunque: qualora il singolo condomino intimato del pagamento del debito del condominio (per intero o senza specificazione della minor quota sul medesimo gravante) proponga opposizione all'esecuzione, dovrà dimostrare, a sostegno della sua opposizione, la misura della sua partecipazione condominiale. In difetto di tale prova, il singolo condomino subirà l'esecuzione per la quota allegata dal creditore e, laddove la quota non sia stata specificata, per l'intero debito di cui risulti intimato il pagamento.

Ferme restando, ovviamente, le limitazioni previste dall'art. 63 disp. Att. c.p.c., comma 2, in tema di beneficium excussionis.

Dott.ssa Sabrina Filosa

Praticante abilitata al patrocinio

Foro di Cassino (FR)

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