Condominio: vessatorio l'esonero dalle spese per il costruttore

di Valeria Zeppilli – Dal Tribunale di Larino è recentemente giunta un'interessantissima sentenza in materia di diritto condominiale: la numero 483/2017 qui sotto allegata, che chiarisce alcuni aspetti fondamentali circa i casi di predisposizione del regolamento condominiale da parte dell'impresa di costruzione che ha realizzato le diverse unità immobiliari facenti parte del condominio.

La vicenda

Il giudice molisano, in particolare, si è confrontato con la vicenda di un'impresa di costruzioni che, dopo aver realizzato un edificio condominiale, aveva alienato alcune delle unità immobiliari a singoli condomini, richiamando espressamente nei diversi contratti di compravendita un regolamento condominiale unilateralmente predisposto. In tale regolamento, tra le altre cose, era previsto il totale esonero dalla partecipazione alle spese condominiali per il costruttore / venditore con riferimento alle unità immobiliari invendute e sino al momento della loro vendita.

A distanza di 12 anni dalla prima compravendita, tuttavia, gli appartamenti rimasti nella proprietà dell'impresa erano ancora 12 e rappresentavano più della metà delle complessive unità immobiliari. L'impresa, quindi, si trovava a ricoprire una posizione dominante in assemblea senza tuttavia contribuire in alcun modo alle spese comuni.

Derogabilità della disciplina legale

Dinanzi a una simile previsione regolamentare, il Tribunale di Larino ha in prima battuta evidenziato che i regolamenti condominiali predisposti dai costruttori e accettati dai condomini con la conclusione dei singoli contratti di compravendita hanno natura contrattuale e possono derogare o integrare la disciplina di legge in materia condominiale.

Per quanto riguarda, poi, le spese condominiali, il codice civile ammette le convenzioni derogatorie rispetto alle previsioni dell'articolo 1123 e, a tal proposito, è stata negli anni giurisprudenzialmente riconosciuta la possibilità non solo di ripartire le spese in maniera diversa da quella legale ma anche di prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini.

Condomino consumatore

Nel caso di specie, tuttavia, i condomini dovevano essere qualificati quali consumatori (alla luce della disciplina applicabile ratione temporis e individuata in quella di cui agli articoli 1469-bis e seguenti del codice civile): i contratti di compravendita, infatti, erano stati da loro conclusi con l'impresa edile per finalità personali, ovverosia per fini abitativi di ciascuna unità immobiliare. La clausola che prevedeva l'esonero dalle spese per il costruttore, quindi, doveva essere qualificata come vessatoria, incontrandone i relativi limiti. Essa, infatti, comportava innegabilmente uno "squilibrio significativo tra i diritti e gli obblighi in senso sfavorevole al contraente consumatore in relazione al concreto assetto degli interessi raggiunto tra le parti".

La clausola, pertanto, è stata reputata nulla e per l'impresa ora non ci sono più scuse per non pagare le spese condominiali.

Si ringrazia l'Avv. Simone Coscia per la cortese segnalazione