Anche in condominio può scattare l'usucapione

di Valeria Zeppilli – Come noto, l'usucapione è un istituto che permette di diventare proprietari di un determinato bene grazie al possesso dello stesso per un periodo di tempo determinato, continuo e ininterrotto, comportandosi come se si fosse l'effettivo proprietario.

Anche i beni condominiali possono divenire oggetto di usucapione da parte di un condomino che, in tal modo, ne può acquistare quindi la proprietà esclusiva. Tuttavia, a tal fine, è necessario escludere gli altri condomini dall'uso del medesimo bene.

Esclusione degli altri condomini

In altre parole, per l'usucapione delle quote degli altri condomini su un bene condominiale non è necessaria una vera e proprie interversione del possesso, ma non è neanche sufficiente che gli altri si siano astenuti dall'utilizzare il bene comune per il tempo necessario per far maturare l'usucapione.

Il condomino che intende usucapire la cosa comune, infatti, "deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituito da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore" (cfr. Cass. n. 20039/2016).

In sostanza, è indispensabile che chi deduce di aver usucapito il bene dimostri di aver goduto dello stesso, per il tempo necessario, con un possesso esclusivo e inconciliabile con il godimento altrui, possedendo uti dominus (e non più uti condominus) senza opposizione.

Utilizzo di chiavi, catene o lucchetti

Si pensi ad esempio al lastrico solare: chi vi accede da anni e anni in via esclusiva per stendere i propri panni con la tolleranza dei vicini non per ciò solo può acquistarne per usucapione la proprietà ma, a tal fine, è necessario ad esempio che per il tempo necessario a far maturare l'usucapione lo stesso condomino abbia chiuso la porta di ingresso del lastrico con un lucchetto del quale abbia in maniera esclusiva le chiavi e abbia quindi impedito l'accesso al bene da parte degli altri condomini.

Un altro esempio, che può risultare familiare a molti, è quello del posto auto nel cortile condominiale: lasciare la propria auto da anni nello stesso posto non è sufficiente a fare acquisire la proprietà esclusiva dello stesso ma, a tal fine, è necessario ad esempio delimitare l'area con dei mezzi di protezione (come sbarre o catene) che ne impediscano l'uso agli altri condomini.