Mediazione immobiliare: clausole vessatorie e mediatori abusivi

di Gabriele Colasanti - Nel contesto della mediazione immobiliare si nascondono delle insidie che l'utente, consumatore, qualora l'affare sia al di fuori dello svolgimento di impresa, arti o professioni, deve considerare al fine di evitare spiacevoli contenziosi.

In particolare, corre l'obbligo di evidenziare la necessità di prestare attenzione ai rapporti con il mediatore in quanto anche con tale figura possono sorgere delle controversie in ordine al compenso dovuto per l'incarico e alla qualità della prestazione professionale. Difatti, il cliente deve valutare, in primo luogo, il tenore del contratto proposto dal mediatore (il c.d. "incarico") poiché può contenere clausole vessatorie. Trattasi di quelle clausole che dettano condizioni a favore di una sola parte e comprimono le tutele dell'altra (ad esempio la possibilità di sollevare determinate eccezioni).

Attenzione alla "mediazione atipica"

Occorre tenere presente che "l'affare" da cui sorge l'obbligo di corrispondere la provvigione al mediatore non coincide necessariamente con l'avvenuta conclusione del contratto (vendita o locazione). Infatti, il diritto alla provvigione sorge anche per i casi di cosiddetta "mediazione atipica", configurabile nelle ipotesi in cui il mediatore si garantisce la provvigione con l'acquisizione di una proposta d'acquisto conforme alle condizioni previste e predefinite nell'incarico di vendita, senza necessità che questa effettivamente si realizzi.

In altri termini, sussiste la mediazione atipica ove il mediatore pattuisca con il cliente che gli è dovuta la provvigione quale conseguenza dell'accettazione della proposta presentata alla controparte per suo tramite. A titolo esemplificativo, l'agente immobiliare può pattuire con il cliente che gli sia pagata la provvigione per l'effetto dell'accettazione della proposta di acquisto/vendita alle condizioni presentate. Ciò a prescindere che segua o meno l'effettiva conclusione del contratto, nel caso della compravendita l'atto di trasferimento immobiliare.

Tale ipotesi deve essere considerata nella lettura del contratto proposto dall'agente immobiliare ove viene definito "l'affare" e/o il diritto alla provvigione.

Mediatori: compenso solo agli iscritti all'albo

Inoltre, occorre tenere presente che il compenso è dovuto solamente al mediatore regolarmente iscritto all'albo professionale tenuto dalla competente Camera di Commercio.

L'art. 6 della legge n. 39 del 1989, prevede che "hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli".

Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha statuito che l'iscrizione all'albo è requisito per il diritto al pagamento della provvigione nell'ipotesi di mediazione tipica ed atipica (si veda, Cassazione, Sezioni Unite, n. 19161 del 2017).

Pertanto, prima del pagamento del compenso al mediatore è opportuno verificare la regolarità dell'attività presso la Camera di Commercio. Difatti, da una visura camerale si può evincere l'iscrizione del mediatore al relativo albo. L'iscrizione all'Albo dei mediatori, obbligatoria per legge, non è un mero aspetto formale privo di contenuti ma presuppone la sussistenza di una serie di requisiti sostanziali quali il superamento di un esame di idoneità all'esercizio della professione, il possesso del diploma di scuola superiore e la stipula di una polizza assicurativa per la responsabilità professionale che nell'insieme hanno la finalità di tutelare entrambe le parti, venditore e acquirente nel caso di compravendita o proprietario e inquilino nel caso di locazione.

Purtroppo l'abusivismo in questo settore è particolarmente diffuso e spesso un mediatore irregolare non si fa scrupolo di chiedere la propria provvigione anche minacciando o intentando azioni legali nonostante non ne abbia alcun diritto.

Gabriele Colasanti

Avvocato del Foro di Roma, pubblicista

E-mail: avv.gabrielecolasanti@gmail.com