Condominio: illecito occupare la "colonna d'aria"

Avv. Paolo Accoti - L'area sovrastante il cortile condominiale fornisce aria e luce alle abitazioni che sulla stessa si affacciano, pertanto, se tale funzione naturale risulta - anche parzialmente - compromessa, non può essere occupata dai singoli condòmini con proprie costruzioni in aggetto.

L'anzidetto principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 9877, depositata in data 20 Aprile 2018.

La vicenda

Un condomino conveniva in giudizio il proprietario dell'appartamento sovrastante al locale magazzino (capannone) di sua proprietà, chiedendo il ripristino dello stato dei luoghi, con la rimozione dell'opera lesiva costituita da un balcone illegittimamente ampliato previa trasformazione di due finestre in porte.

Il condomino convenuto si difendeva deducendo la legittimità dell'opera, siccome realizzata sulla colonna d'aria comune e, pertanto, da intendersi quale uso del bene condominiale, ex art. 1102 Cc, pur risultando il terreno sottostante di proprietà esclusa del condomino attore e, in via riconvenzionale, chiedeva accertarsi l'usucapione del diritto allo stendere i panni.

Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda ed ordinava il ripristino dello stato dei luoghi per l'illegittimo esercizio della servitù conseguente alla realizzazione di un <<balcone pedana>> sulla colonna d'aria, con il rigetto delle domande riconvenzionali.

La Corte d'Appello, successivamente adita dal condomino soccombente, confermava la sentenza di primo grado, dichiarando l'illegittimità dell'opera essendo la colonna d'aria soprastante il magazzino di proprietà del condomino attore, e non condominiale.

Ricorre per cassazione il condomino convenuto eccependo, tra l'altro, la violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1117 e 1120 Cc, dovendosi considerare l'ampliamento del balcone quale uso più inteso della cosa comune.

La Corte di Cassazione ritiene il motivo, prima ancora che infondato nel merito, inammissibile.

Illegittimo il manufatto invasivo della colonna d'aria

Il Giudice di legittimità evidenzia, infatti, che la corte territoriale, con apprezzamento incensurabile, ha ritenuto che il locale magazzino dell'originario attore, al contrario del cortile bene comune ex art. 1117 Cc, sia bene in proprietà esclusiva dello stesso, al pari della soprastante colonna d'aria, fuori luogo pertanto si attaglia il richiamo all'art. 1102 Cc.

Ciò posto, illegittimità deve considerarsi la realizzazione del manufatto invasivo della proiezione verso l'alto del capannone esclusivo del controricorrente.

Pertanto, <<a prescindere dai profili fattuali qui non deducibili in ordine alla premessa dell'argomentazione (esistenza di finestre aprenti sulla medesima colonna d'aria), può rilevarsi come – stante l'altruità del bene su cui si protende l'aggetto - non può predicarsi, in un contesto in cui non si tratta di uso di cosa comune ma, al limite, di servitù su cosa aliena, la legittimità di un uso più intenso (consentito per le cose comuni nei limiti di cui all'art. 1102 cod. civ.), essendo al contrario nel quadro della disciplina delle servitù sancito il divieto di innovazioni che rendano più gravosa la condizione del fondo servente (art. 1067 cod. civ.); e in tal senso la giurisprudenza della corte, sulla base di accertamenti svolti in concreto dai giudici di merito, ha espresso il principio per cui l'ampliamento di finestre o la loro sostituzione con balconi in aggetto o altri manufatti può concretare un siffatto aggravamento di servitù (v. ad es. in generale Cass. n. 209 del 11/01/2006, n. 15538 del 08/07/2014 e, in termini, ad es. n. 5362 del 13/10/1979 e n. 2324 del 17/04/1981).>>.

Fermo restando ciò, <<quand'anche non fosse sussistito il predetto accertamento di proprietà esclusiva della colonna d'aria, la giurisprudenza di questa corte (v. di recente Cass. n. 5551 del 21/03/2016) richiama anche per i cortili condominiali la rilevanza del divieto di mutamento di destinazione delle cose comuni ex art. 1102 cod. civ., affermando che lo spazio aereo a essi sovrastante - la cui funzione è di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano - non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentita l'utilizzazione, ancorché parziale, a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa.>>.