Edilizia: la manutenzione ordinaria e straordinaria

di Annamaria Villafrate - Che cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria secondo il TU dell'edilizia D.P.R 380/2001, quali opere possono compiute senza titoli abilitativi e quali invece necessitano della comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) e della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA). Infine l'applicabilità del bonus ristrutturazione 2018 anche per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Indice:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria: disciplina
• Manutenzione ordinaria: definizione del TU edilizia
• Manutenzione straordinaria: definizione TU edilizia
• Manutenzione straordinaria: CILA
• Manutenzione straordinaria: SCIA
• Bonus ristrutturazioni 2018

Manutenzione ordinaria e straordinaria: disciplina

Trascurando le definizioni manutenzione ordinaria e straordinaria previste in materia di locazione e condominio dal codice civile, in questa sede si tratterà esclusivamente di quelle contenute nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001.

Manutenzione ordinaria: definizione del TU edilizia

L'art. 6 del D.P.R 380/2001 prevede che gli interventi di manutenzione ordinaria possano essere eseguiti senza titoli abilitativi, perché rientranti nell'attività edilizia libera "Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attivita' edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonche' delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (...)"

Ai sensi dell'art. 3 comma 1 lettera a) costituiscono opere di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti."

Gli impianti tecnologici a cui si riferisce l'art. 3 sono quelli di quelli di riscaldamento, elettrico, gas cottura, idrico sanitario, canna fumaria, condizionamento e ricambio dell'aria, mentre per quanto riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione, esso intende ad esempio quelle di:

• ricostruzione, rinnovamento e sostituzione di pavimenti interni ed esterni;
• rifacimento, riparazione e tinteggiatura pareti interne ed esterne;
• sostituzione, rinnovamento e riparazione infissi interni ed esterni e inferriate o altri sistemi anti intrusione;
• riparazione sostituzione e rinnovamento di grondaie, tubi e pluviali;
• riparazione, integrazione ed efficientamento di impianti elettrici, gas, igienico e idro sanitario.

Manutenzione straordinaria: definizione TU edilizia

L'art. 3 del D.R.R 380/2001 definisce alla lettera b) gli interventi di manutenzione straordinaria, come: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso".

Gli elementi che contraddistinguono l'opera di manutenzione straordinaria rispetto a quella ordinaria sono quindi: l'innovazione e la necessità di un titolo abilitativo per eseguire i lavori.

Manutenzione straordinaria: CILA

Da quanto detto sinora emerge che le opere di manutenzione straordinaria comportano interventi più incisivi sull'immobile rispetto a quelle necessarie a conservarlo in buone condizioni. Per questo la legge n. 73/2010 prevede l'obbligo della comunicazione asseverata (CILA) da parte del proprietario, usufruttuario o inquilino dell'immobile allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune territorialmente competente per determinate opere di manutenzione straordinaria.

In realtà, poiché per eseguire questi interventi è necessario rivolgersi ad alcuni professionisti (ingegnere civile, architetto, geometra) tenuti a compilare le dichiarazioni e le asseverazioni di loro spettanza e a dichiarare la regolarità dell'opera, la comunicazione può essere eseguita anche dagli stessi previa delega.

La comunicazione asseverata (CILA), deve riportare:

• i dati che consentono di identificare l'impresa o la ditta che eseguirà i lavori;
• o l'espressione "lavori in economia" se sarà il proprietario a compiere le opere di manutenzione.

A titolo puramente esemplificativo, tra le opere di manutenzione che richiedono la comunicazione asseverata al Comune (CILA), troviamo:

• il rifacimento o la creazione allacci fognari che modificano il percorso e le caratteristiche della rete;
• lo spostamento di tramezzi e mura divisorie interne purché non portanti;
• l'apertura o la chiusura di porte ed infissi;
• la creazione di piscine;
• il frazionamento o accorpamento di unità immobiliari che non comportino la modifica della volumetria degli edifici e della destinazione di uso.

Manutenzione straordinaria: SCIA

Tra le opere che richiedono la segnalazione certificata di inizio attività ci sono quelle di manutenzione straordinaria che comportano interventi strutturali, che provocano l'aumento delle unità immobiliari e l'incremento dei parametri urbanistici.

Bonus ristrutturazioni 2018

Tra i lavori che beneficiano del bonus ristrutturazioni 2018 ci sono:

• le opere di manutenzione ordinaria previsti dalla lettera a) dell'art 3 TU edilizia;
• gli interventi di manutenzione straordinaria previsti dalla lettera b) dell'art. 3 TU edilizia.

L'art. 16-bis D.P.R 917/86 prevede un'agevolazione per le ristrutturazioni edilizie, ossia una detrazione (in 10 rate di pari importo) dall'Irpef nella misura del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ogni unità immobiliare.

Per le spese sostenute dal 26/07/2012 al 31/12/ 2018 si può usufruire di una detrazione del 50% per un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro. Ai fini della detrazione, oltre alle spese di esecuzione dei lavori è possibile considerare anche quelle professionali, di progettazione, di messa in regola degli impianti elettrici e a metano, di perizie e sopralluoghi, di acquisto dei materiali e quelli relativi a imposte, diritti, autorizzazioni, denunzie e oneri previsti dalla normativa di settore.

Leggi:

- Bonus ristrutturazioni 2018: la guida completa

- Testo Unico sull'edilizia