Risoluzione contratto: la caparra va sempre restituita

di Annamaria Villafrate - L'ordinanza n. 11012/2018 della Cassazione (sotto allegata) stabilisce che la restituzione della caparra è dovuta dal contraente inadempiente per effetto della risoluzione, perché viene meno la sua causa giustificativa. La Corte precisa inoltre che se in primo grado viene proposta una domanda di risoluzione per inadempimento del preliminare e di condanna alla restituzione del doppio della caparra, il giudice non pronunzia "ultra petita" se ritiene che il contratto si è risolto a causa delle scelte risolutorie dei contraenti e condanni quindi il promittente venditore a restituire la caparra, divenuta senza titolo e non il doppio di essa.

La vicenda processuale

Con un contratto preliminare il venditore promette di vendere al promissario acquirente un appartamento, a fronte del quale il promissario versa una caparra di 35mila euro. In seguito però il promittente venditore aliena lo stesso immobile a due coniugi. Il precedente promissario conviene in giudizio il promittente venditore e i successivi acquirenti del bene chiedendo di accertare la simulazione della vendita, il trasferimento coattivo del bene in suo favore (art. 2932 cc) e in subordine la risoluzione del contratto. I convenuti appellano la sentenza e l'attore propone appello incidentale. La Corte d'Appello rigetta la domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre e dichiara risolto il preliminare per inadempimento del promittente venditore.

Il giudice di secondo grado però non conferma la condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra, visto che il promissario acquirente non ha esercitato il recesso di cui all'art. 1385 c.c., ma ha agito per la risoluzione del contratto, chiedendo a titolo di risarcimento una somma più elevata del doppio della caparra. Ricorre in Cassazione il promissario acquirente.

Caparra: deve essere restituita per effetto della risoluzione

La Cassazione, con l'ordinanza n. 11012/2018, ritenendo fondato il motivo del ricorso con cui il promissario acquirente chiede la restituzione della caparra così conclude: "Si evidenzia che la sentenza impugnata ha escluso il diritto dell'attore ad ottenere il doppio della caparra versata, avendo agito con l'azione di risoluzione ordinaria, ed ha condannato la controparte alla restituzione della sola somma versata quale saldo del prezzo, omettendo altresì di disporre la restituzione della somma di € 15.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria (...) Non ignora il Collegio che secondo la pacifica opinione della giurisprudenza (Cass. n. 10953/2012) in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (Cass. n. 8630/1998; Cass. n. 11356/2006).

La condanna a restituire la caparra non costituisce "ultra petita"

All'eccezione sollevata da controparte, secondo cui "la somma de qua non è stata inclusa nella condanna, posto che la sua restituzione non era mai stata richiesta dall'attore", la Cassazione risponde che: "In tal senso Cass. n. 23490/2009 ha appunto affermato che non sussiste violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato allorché il giudice, qualificando giuridicamente in modo diverso rispetto alla prospettazione della parte i fatti da questa posti a fondamento della domanda, le attribuisca un bene della vita omogeneo, ma ridimensionato, rispetto a quello richiesto, così che, proposta in primo grado una domanda di risoluzione per inadempimento di contratto preliminare, e di conseguente condanna del promittente venditore alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, non pronunzia "ultra petita" il giudice il quale ritenga che il contratto si sia risolto non già per inadempimento del convenuto, ma per impossibilità sopravvenuta di esecuzione derivante dalle scelte risolutorie di entrambe le parti (ex art. 1453, secondo comma, cod. civ.) e condanni il promittente venditore alla restituzione della sola caparra (la cui ritenzione è divenuta "sine titulo") e non del doppio di essa. Ed, infatti, va considerato che la restituzione della caparra, costituisce un effetto inevitabile della risoluzione, comunque motivata, del contratto, essendo venute meno le finalità alle quali assolveva (v., tra le altre, Cass. 8310/03, 13828/00, 8630/98, 10217/94), sicché la sua pronuncia costituisce un minus rispetto alla domanda del contro ricorrente, che nonostante avesse chiesto la risoluzione del contratto, aveva indebitamente richiesto la restituzione del doppio, significando in ogni caso che non sussisteva più alcun titolo per la controparte per trattenere la caparra già versata".