L'attestazione dello stato dei pagamenti dell'amministratore di condominio

• Attestazione dello stato dei pagamenti e rogito notarile
• L'oggetto della richiesta
• Il contenuto dell'attestazione
• Le conseguenze del rifiuto dell'amministratore: revoca giudiziale

Attestazione dello stato dei pagamenti e rogito notarile

L'obbligo di rilasciare l'attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali è previsto direttamente dal codice civile, che all'art. 1130, n. 9 fa rientrare tale adempimento tra i doveri dell'amministratore. Questa previsione è stata introdotta con la c.d. riforma del condominio, avvenuta con legge n. 220/2012.

L'utilità di una simile dichiarazione da parte dell'amministratore emerge, solitamente, in occasione della compravendita di immobili rientranti nell'ambito condominiale. Infatti, è nell'interesse del compratore conoscere eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio e la pendenza di liti giudiziarie, che potrebbero comportare successive spese, anche di una certa rilevanza.

In questo caso, sarà onere del venditore sollecitare l'amministratore al rilascio della dichiarazione, che riguarderà la situazione dei suoi pagamenti.

L'oggetto della richiesta

Come abbiamo visto, solitamente l'attestazione utile alla compravendita di un immobile contiene i dati relativi al solo condomino venditore.

Attenzione, però. Si ritiene che ogni condomino possa richiedere informazioni anche riguardo allo stato dei pagamenti effettuati (o non effettuati) dagli altri condomini, nell'ambito dell'attività di controllo della gestione e nell'interesse dell'intero condominio. La richiesta, pertanto, può riguardare anche lo stato generale dei pagamenti di tutti i condomini.

Ovviamente, in questo caso, il limite alla proponibilità delle richieste sarà quello della correttezza, per evitare che tali richieste risultino d'intralcio all'attività dell'amministratore. Detto questo, non è previsto che la richiesta debba contenere un'espressa indicazione delle motivazioni che ne sono alla base.

Il contenuto dell'attestazione

Con l'attestazione sullo stato dei pagamenti, l'amministratore provvede a specificare se il condomino (o i condomini) su cui verte la richiesta sia in regola con i pagamenti relativi agli oneri condominiali. Nella pratica, la dichiarazione è fatta con riferimento all'anno corrente e agli anni precedenti, con eventuale indicazione delle voci di spesa rispetto alle quali il condomino risulti in morosità.

Nel caso di attestazione domandata in relazione alla compravendita di un immobile, il documento andrà allegato al rogito notarile. È pratica corrente che gli amministratori si cautelino con la specificazione che l'attestazione non ha valore di liberatoria e che il pagamento di eventuali conguagli, non liquidabili al momento della richiesta, potrà essere richiesto direttamente all'acquirente dell'immobile, salvo rivalsa di quest'ultimo contro il venditore.

Quanto alle liti pendenti, viene di solito indicato lo stato del giudizio per ognuno dei procedimenti eventualmente pendenti che vedano il condominio come parte del giudizio, e l'indicazione di eventuali costi correlati.

Per l'attività di redazione e rilascio dell'attestazione, si ritiene che all'amministratore non spetti alcun compenso ulteriore, rispetto a quello pattuito al momento del conferimento dell'incarico, salvo eventuali diversi accordi.

Le conseguenze del rifiuto dell'amministratore: revoca giudiziale

Di fronte alla richiesta di rilascio dell'attestazione in oggetto, l'amministratore non ha facoltà di rifiutare né di posticiparne la redazione senza motivo. Il mancato rilascio configura grave irregolarità nella gestione e pertanto, ai sensi dell'art. 1129, comma 12, n. 7 c.c., può comportare la revoca giudiziale dell'incarico.

Riguardo ai tempi in cui deve essere consegnata l'attestazione, è ragionevole sostenere che la dichiarazione debba giungere al richiedente in tempo utile al raggiungimento dello scopo. In tale ottica, può risultare utile al richiedente indicare espressamente i motivi della richiesta.