Acquisto casa: deposito del prezzo dal notaio con clausola

di Annamaria Villafrate - Lo studio del notariato 418/2017 C (sotto allegato) sullo strumento del deposito del prezzo su conto dedicato consiglia ai contraenti, per rendere più sicura la compravendita immobiliare, d'inserire nel preliminare la clausola risolutiva espressa.

In questo modo il notaio può decidere, in presenza di gravami pregiudizievoli sull'immobile, di non versare il prezzo al venditore. Questo istituto però non serve solo a questo.

Sono diverse e numerose le applicazioni che può avere in ambito immobiliare, come nel caso in cui la compravendita abbia ad oggetto un edificio in costruzione. Una cosa è certa l'istituto pone il notaio al centro della contrattazione immobiliare.

Vediamo di fare chiarezza:

• Deposito del prezzo al notaio: cos'è
• Clausola risolutiva espressa nel preliminare
• Deposito del prezzo nell'acquisto di immobili in costruzione
• Deposito del prezzo: altri casi in cui è utile

Deposito del prezzo al notaio: cos'è

Il deposito del prezzo della compravendita immobiliare al notaio, previsto e disciplinato dalla legge n. 147/2013 come obbligatorio, con l'entrata in vigore della legge annuale sulla concorrenza n. 124/2017, in vigore dal 29 agosto scorso è divenuto facoltativo. Come previsto dall'attuale comma 63 della Legge 147/2013 infatti, opera solo "se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all'incarico espressamente conferito".

Il deposito del prezzo pone il notaio e il ruolo istituzionale da esso rivestito, al centro della contrattazione immobiliare, o come precisa lo studio "esalta il ruolo del notaio nell'ambito della contrattazione immobiliare. Il compito del notaio non termina con la stipulazione dell'atto e l'esecuzione degli adempimenti. Il notaio diviene il "supervisore" dell'operazione negoziale. Di essa, attraverso il deposito del prezzo, il notaio si fa garante."

Per il ruolo che riveste, è quindi opportuno che sia il notaio a suggerire alle parti di ricorrere all'istituto del deposito, se si vuole addivenire ad una compravendita sicura. Grazie al deposito infatti, si mette al riparo quanto pagato dall'acquirente, nell'ipotesi in cui, tra il momento della stipula e la pubblicità del contratto, che perfeziona l'acquisto, dovessero verificarsi situazioni in grado di mettere in pericolo la sicurezza della vendita, come l'iscrizione di ipoteche o la trascrizione di pignoramenti, ad esempio.

La legge prevede infatti che la somma depositata a titolo di prezzo possa essere svincolata solo in assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle presenti eventualmente al momento della stipula. Ciò non toglie che le parti possano ricorrere a strumenti di tutela ulteriori rispetto ai controlli a cui è tenuto il notaio prima della trascrizione del contratto nei registri immobiliari. Tra le varie strade da percorrere, l'inserimento nel contratto della clausola risolutiva espressa è quella consigliata dallo studio del Notariato. Vediamo perché.

Clausola risolutiva espressa nel preliminare

Come anticipato, per rendere la compravendita immobiliare ancora più sicura, lo studio del Notariato consiglia di inserire nel preliminare la clausola risolutiva espressa. Questo per evitare che il notaio versi al venditore il prezzo dell'immobile in presenza di gravami pregiudizievoli per l'acquirente. E' necessario ricordare, per dovere di completezza, che la clausola risolutiva espressa è un istituto giuridico previsto dall'art. 1456 c.c., ai sensi del quale:

"I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva."

E' chiaro che in questo modo le parti, inserendo nel preliminare una clausola risolutiva espressa contenente l'esatta indicazione dell'obbligazione che, se non adempiuta conduce alla risoluzione, hanno a disposizione uno strumento che evita di agire in giudizio, se una di esse dichiara di volersi avvalere della clausola.

L'utilità questo istituto è evidente dal punto di vista pratico. Nel caso in cui, ad esempio, il notaio, in seguito ad alcune verifiche rilevasse la presenza di diverse iscrizioni ipotecarie sull'immobile, grazie alla clausola risolutiva espressa, le dichiarazione dell'acquirente di avvalersi della clausola determinerebbe l'immediato scioglimento del contratto.

Il notariato suggerisce altresì l'opportunità che le parti stabiliscano l'esito delle somme depositate nel caso in cui il notaio rilevasse l'esistenza di formalità pregiudizievoli per la compravendita:restituire all'acquirente il prezzo depositato o, in attesa di rinegoziare la vendita, continuare a lasciarlo in custodia al notaio?

Deposito del prezzo nell'acquisto di immobili in costruzione

Lo studio del notariato ritiene che il deposito del prezzo si riveli molto utile anche quando la compravendita abbia ad oggetto immobili in costruzione. Il dlgs. n. 122/2005 "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210" tutela l'acquirente, per evitare che costui versi al costruttore il prezzo della vendita prima o contestualmente alla formazione del titolo necessario alla cancellazione dell'ipoteca gravante sull'immobile.

L' art. 8 del dlgs. n. 122/2005 dispone infatti che: "Il notaio non può procedere alla stipula dell'atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell'ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull'immobile."

In una situazione del genere è evidente che il notaio è tenuto richiedere che la somma da depositare a titolo di prezzo dell'immobile venga utilizzata per cancellare l'ipoteca gravante sull'immobile, dopo aver verificato l'inesistenza di ulteriori formalità pregiudizievoli.

Ricevute le somme in deposito dall'acquirente e stipulato il rogito, il notaio dovrebbe:

• trascrivere il rogito nei registri immobiliari;
• versare le somme presso la banca creditrice del costruttore;
• autenticare il consenso alla liberazione dell'immobile dall'ipoteca;
• o acquisire dalla banca la quietanza da cui risulta che obbligazione garantita è estinta, con l'impegno da parte di quest'ultima di avanzare la richiesta di cancellazione dell'ipoteca e la rinunzia alla stessa;
• svincolare il resto del deposito per pagare il costruttore.

La stessa procedura è applicabile anche quando l'acquirente chiede un mutuo per il pagamento del prezzo dovuto al costruttore/venditore, con la differenza che in questo caso alla banca spetta il compito di versare la somma in deposito presso il notaio.

Deposito del prezzo: altri casi in cui è utile

Secondo lo studio del notariato il deposito può "realizzare anche altri interessi dei contraenti, ulteriori rispetto all'acquisto di un bene libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, ad esempio:

• l'iscrizione di un'ipoteca in primo grado (la somma sarà svincolata quando sia dimostrato che l'ipoteca è iscritta ed è prima in grado; è la prassi del "deposito cauzionale" che quotidianamente si osserva in materia di mutui fondiari e ipotecari);
• il pagamento di imposte che potranno essere accertate e liquidate a carico del venditore, che sarebbero garantite da privilegio sull'immobile (es. le ipotesi di rivendita infra quinquennale della c.d. prima casa senza riacquisto entro l'anno successivo);
• sopravvenienze passive a carico del venditore di azienda o il pagamento di debiti garantiti da ipoteca e la cancellazione di ipoteche;
• la consegna di un immobile libero da persone o cose;
• il pagamento di tutta o parte del prezzo in attesa delle necessarie verifiche disposte nell'interesse delle parti;
• l'attesa dell'esercizio (o del mancato esercizio) di un eventuale diritto di prelazione o riscatto;
• che un'ipoteca si consolidi o che non siano esperite azioni revocatorie ordinarie o fallimentari."

Questo perché il "deposito del prezzo" si rivela "strumento negoziale idoneo a contemperare gli interessi delle parti per tutto il periodo in cui, essendo incerto il corso degli eventi, non è ancora possibile l'individuazione del soggetto avente diritto alla consegna della somma".

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