Usucapione nel condominio

Avv. Emanuela Foligno - Nel condominio la coabitazione di più comproprietari si concreta nella condivisione dell'uso delle parti comuni. Accade però che uno dei partecipanti al condominio utilizzi in via esclusiva un bene condominiale (o una parte del bene condominiale) generando una situazione idonea all'acquisizione della proprietà esclusiva per usucapione.

Innumerevoli gli interventi che approdano alla Suprema Corte sull'argomento e molto variegata la casistica: ripostiglio del sottoscala, area riservata a parcheggio, aperture lucifere, assegnazione nominativa dei posti auto, ecc.

Senza dubbio il Condominio è argomento giuridico molto spinoso e discorrere di usucapione nel Condominio lo è altrettanto.

"Rapporto con il bene" e "continuità del possesso" nell'ambito del Condominio, ove esistono più proprietari che hanno il paritetico diritto di utilizzare le parti comuni, si sostanziano in una condizione di possesso già esistente, che va, pertanto, considerata in rapporto a potenziali situazioni di usucapione.

Il possesso idoneo alla maturazione dell'usucapione (ovverosia il cosiddetto possesso uti dominus) nel condominio deve essere esercitato con particolari e stringenti caratteristiche rispetto alla situazione in cui il possessore è estraneo rispetto al bene.

Vi è da considerare, inoltre, che la comproprietà non si estingue per il non uso con la conseguenza che il condomino che non usufruisce della parte comune ne rimane comunque proprietario.

Sul punto la Suprema Corte è ferma nell'assunto che per provare il possesso continuo, pacifico e indisturbato non rileva che gli altri condomini comproprietari si astengano dall'uso della cosa comune, ma è necessario che si verifichi una utilizzazione esclusiva fornendo la dimostrazione che il singolo comproprietario che invoca l'usucapione ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di utilizzo che spetta agli altri condomini comproprietari.

In altri termini, il condomino che invoca l'usucapione deve provare il possesso esclusivo del bene e dimostrare che la facoltà di utilizzo di tale bene da parte degli altri condomini sia stata palesemente impedita e/o esclusa per il periodo necessario di 20 anni.

Per contro, gli altri condomini per evitare che si perfezioni l'acquisto per usucapione in favore del singolo devono instaurare un'azione di reintegro del possesso sul bene comune nei confronti del singolo.

Il punto nevralgico è dunque la prova del possesso esclusivo da parte del singolo condomino.

Condomino: prova del possesso esclusivo

Al riguardo la giurisprudenza di legittimità (fra le tante Cass. Civ., 20039/2016, 5324/2016, 17321/2015, 17630/2013), ha affermato che il condomino che rivendica l'usucapione deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo "inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso costituito da atti rivolti contro gli altri compossessori tali da palesare concretamente l'intenzione di non possedere più come compossessore".

Ne deriva, pertanto, che non rileva il non uso da parte degli altri condomini.

Ed ancora, il mutamento del titolo ai sensi dell'art. 1102, comma 2, c.c., deve concretarsi in atti integranti un comportamento durevole, tale da manifestare un possesso esclusivo con animo domini che è incompatibile con il permanere del compossesso altrui sulla medesima cosa. A fondamento dell'usucapione pertanto "devono porsi degli atti univocamente rivolti contro gli altri compossessori tali da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere come semplice compossessore ma come possessore esclusivo" (cfr. Cass. 17321/2015).

Ai fini della decorrenza del termine utile e sull'atto materiale idoneo per usucapire in Condominio illuminante e significativa la pronunzia della Suprema Corte n.11903 del 9/6/2015.

Viene chiarito che in tema di comunione, quale il Condominio, non si può ipotizzare un mutamento della detenzione in possesso, né tantomeno una interversione del possesso nei rapporti con i comproprietari. Per l'usucapione è pertanto idoneo un atto o un comportamento da parte di uno dei comproprietari che realizzi l'impossibilità da parte degli altri di proseguire un rapporto materiale con il bene. Qualora vi siano ragionevoli dubbi sul significato dell'atto materiale idoneo il termine per usucapire non decorre se agli altri partecipanti non è stata comunicata la volontà di possedere in maniera esclusiva.

Nel caso trattato gli Ermellini hanno escluso l'acquisto per usucapione di un condomino della porzione del condotto di scarico della spazzatura adiacente al suo appartamento poiché non si era palesata inequivocabilmente per gli altri condomini l'intenzione di possedere considerata l'impossibilità per gli stessi di accedere comunque ai condotti di scarico tenuti sempre chiusi.

Sul mero godimento esclusivo del bene da parte del condomino e sulla mera tolleranza al godimento esclusivo da parte dei comproprietari, non idonee ai fini dell'usucapione, si segnalano le significative pronunzie di merito C. Appello Firenze 21/12/20014 e C. Appello Roma 15/3/2011 e di legittimità Cass. 17630/2013, 13608/2013 e 17322/2010.

Si segnala ad ultimo una interessante pronunzia della Suprema Corte (Cass. Civ., 5/10/2012 n. 17035) sull'usucapione del diritto di mantenere la costruzione lesiva del decoro architettonico del condominio.

Nel caso in cui in un condominio il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano sopraelevi sul suo terrazzo a livello-lastrico solare, i singoli condomini e il condominio possono opporsi alla sopraelevazione se pregiudica le caratteristiche architettoniche dell'edificio e, se già eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno.

L'azione proponibile dai proprietari esclusivi del piano sottostante e comproprietari delle parti comuni è soggetta a prescrizione ventennale perché, argomentano gli Ermellini, il diritto reale del condomino a fare valere la non alterazione del decoro è un diritto disponibile e si prescrive in 20 anni per mancato esercizio. Il condomino che ha sopraelevato, pertanto, acquista per usucapione il diritto a mantenere la costruzione realizzata.