Condominio: le ripartizioni delle spese dei cortili secondo la Cassazione

di David Di Francescantonio - La sentenza n. 7743/2017 della Cassazione ha generato un terremoto sulle ripartizioni di spesa nei condomìni. Sulle basi di questa sentenza, si è diffusa un'interpretazione estensiva secondo la quale alcuni beni condominiali (nello specifico, i cortili) sarebbero soggetti automaticamente al regime della comunione, ivi incluso il fatto che la ripartizione sarebbe da effettuarsi in parti uguali tra tutti i comproprietari. Tale interpretazione appare tuttavia errata.

Con questa sentenza, la Cassazione si è pronunciata sul ricorso della Sig.ra I**, già soccombente nella sentenza della Corte d'appello di Venezia n. 1713/2015 e nella sentenza del Tribunale di Venezia n. 526/2011, con cui si voleva far accertare dalla Corte Suprema che un'area scoperta circostante l'edificio condominiale dovesse essere considerata soggetta alle regole condominiali ed alle tabelle millesimali, invece che considerata bene in comunione tra lei ed il Sig. G*********.
Oltre a motivi prettamente processuali (violazione e falsa applicazione ex art. 345 c.p.c.), la Sig.ra I** sollevava la questione dell'art. 1117 cod. civ., secondo cui i cortili rientrano tra le parti comuni dell'edificio e quindi sono beni condominiali.

Nel 1973, la Sig.ra I**, proprietaria di un immobile, ha venduto a una coppia un appartamento al secondo piano dello stesso, precisando nell'atto di compravendita di riservarsi per sé l'area scoperta.

La Corte, inopinabilmente, ha ritenuto che il condominio sia sorto in questo momento, "ipso iure et facto, essendo stata alienata a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di interpretazione autonoma e separata".

Successivamente, la Sig.ra I**, in qualità di unica proprietaria dell'area scoperta, disponeva della stessa con un atto di compravendita del 1981, nel quale si comprendeva nella comproprietà ceduta al Sig. G********* anche l'area scoperta. Non avendo determinato con questo atto la quota spettante a ciascuno dei due comproprietari - I** e G********* - sulla cosa comune, la Corte ha evidentemente (e, anche se non serve dirlo, giustamente) presunto la pari entità delle quote di I** e G********* ex art. 1101 c.c.
In altre parole, poiché al momento in cui è sorto il condominio la Sig.ra I** si è riservata la proprietà dell'area scoperta, questa chiaramente non è divenuta condominiale. Quando successivamente la stessa ha venduto a G********* la comproprietà dell'area - non condominiale, e ciò è pacifico altrimenti non avrebbe potuto venderla - tale bene è stato assoggettato al regime della comunione tra loro due, e non dell'intero condominio.

Questa sentenza della Cassazione non è quindi intervenuta sulle modalità di ripartizione dei costi di manutenzione di un cortile condominiale, decidendo tra tabelle millesimali o divisione in parti uguali, ma si è limitata a qualificare giuridicamente se una determinata area oggetto di comproprietà tra due soggetti potesse essere considerata area condominiale ex art. 1117 cod.civ.

Purtroppo, un grande numero di siti internet hanno riportato questa sentenza come se fosse una rivoluzione, come se avesse determinato che le spese condominiali relative ai cortili esulino dalle tabelle millesimali perché da ripartire in parti uguali. Si auspica un immediato ravvedimento da parte di questi siti, poiché molti condomini si stanno affidando a questa discutibile interpretazione estensiva per ripartire i propri costi, con evidente danno ingiusto per i condòmini con meno millesimi.

L'art. 1139 del codice civile rinvia alle norme sulla comunione in generale (art. 1101 e ss. c.c.) solo in caso di lacuna delle norme sul condominio (artt. 1117 e ss. c.c.). Il cortile è invece espressamente individuato come bene condominiale dall'art. 1117 c.c.

L'art. 1123 c.c. stabilisce che le spese necessarie alla conservazione delle parti comuni dell'edificio (quindi art. 1117 c.c., così rubricato) debbano essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Fate bene attenzione quindi: salvo diverso accordo e casi particolari, i costi relativi ai cortili condominiali sono generalmente da ripartirsi secondo millesimi.